マイホーム売却損の損益通算




2004年税制改正…マイホーム売却損の損益通算と繰越控除



2004年1月12日 第480号

今改正で、土地建物の売却損は、他の土地建物の売却益との通算は認めるものの、他の所得との通算は認めない、更に翌年以降への繰越控除も認めない、となりました。個人で行う不動産投資には大きなマイナスです。

一方で、マイホームの売却損については、これら一般の土地建物の売却損とは全く別の扱いとして、繰越控除をより広く認めることになりました。

マイホーム売却損課税の歴史


マイホーム売却損は1997年までは一般の土地建物の売却損と同じ扱いでした。つまり青色申告者ならば無条件で損益通算して3年間繰越が可能、サラリーマン等の白色申告者ならば損益通算だけで翌年への繰越は不可、という当時の扱いでした。

1998年に改正されます。売却マイホームに住宅ローンが残っている状態で売却し、更に新たな住宅ローンで新しいマイホームを購入(買換)した場合に限り、損益通算後の売却損について3年間繰越控除が認められました。

この扱いは青色も白色も同じになりました。白色は繰越不可から住宅ローンでの買換を条件に可能となり、青色では無条件で繰越ができたものが、住宅ローンでの買換が繰越控除のために必要な新条件となりました。

買換を条件としたことで、値下りとリストラとローンに苦しむサラリーマンに無理やり借金させ住宅を買わせ建設需要拡大を目指したのです。住宅ローン自殺破産増大を覚悟で建設業を救う、人でなし景気対策でした。

2004年度の税制改正


今回二つの改正が行われます。

一つ目。これまでは売却マイホームに住宅ローンが残っていることが条件でした。すると頑張って全額繰上返済を果した人は条件から外れます。そこで売却マイホームについては住宅ローン残があるか否かは問わないことと改正します。


つまり値下りマイホーム売却での売却損ならば住宅ローンの残の有無にかかわらず、新住宅ローンによる新マイホームの買換を条件として、売却年での給与所得等の他所得との損益通算とその後3年間の繰越控除が認められることになります。

二つ目は新制度。こちらは新たな買換を条件としません。つまり売却後に賃貸や親の家に移る場合等でもOKな制度です。

マイホーム売却で生じた売却損について、「売却直前の住宅ローン残額−売却額」つまり売却額を弁済した後の住宅ローン残額を上限として、損益通算と3年間の繰越控除を認めます。


つまり制度としては…


(1)値下りマイホーム売却は、住宅ローンによる新マイホームの購入(買換)さえすれば、損益通算と繰越控除が可能。

(2)売却後に住宅ローン残債が残るのならば、買換せずとも、売却損のうち売却後ローン残額までは損益通算と繰越控除可能。

見方を変えると次になります。


(1)住宅ローンがなければ、新たな住宅ローンでの買換を条件に売却損全額が損益通算繰越控除可。買換しなければ全額不可。

自己資金での買換ではダメで、住宅ローンでの買換が必須です。

(2)住宅ローンがあれば、新住宅ローンでの買換をすれば売却損の全額が損益通算繰越控除可。買換しなくとも売却損のうち売却後住宅ローン残額を限度として損益通算繰越控除可。

極めて複雑な制度になる


売却年の1月1日において所有期間5年超という条件があり、5年未満なら一般の土地建物同様に損益通算繰越控除は不可です。

所得金額・買換資産面積・売却先等の条件があります。

改正法は1月1日譲渡分から適用見込み。マイホーム売却損の税務は極めて複雑となりました。

住宅ローン繰上返済は税務上不利となります。繰上返済をしない方が有利にもなり、マイホーム購入時に自己資金よりも住宅ローン優先という選択肢も考え方次第ではでてきます。

「住宅ローン=借金」が多い方が有利な税制です。住宅ローン破綻者が増えぬよう祈ります。

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