密集市街地での建替え




コーポラティブマンションと密集市街地での建替え



2004年3月22日 第490号

コーポラティブマンションが増えています。数年前までは全国で年間百数十戸だったものが500戸を超えるようになってきています。

コーポラティブ住宅とは参加者が集まり、お金を出し合い、共同で土地を購入して、共同で住宅を建築するものです。戸建住宅団地の場合もありますが、戸数10数戸規模のマンションが多いようです。

一般の分譲マンションに比べ広告費等が削れ安くなりますし、建物のプランニング段階から各参加者が参画しますので、それぞれの希望に応じた自由な間取り等が可能になります。

関東では例が少ないのですが関西では歴史のある仕組みです。

実際の事業運営は


参加者が最初からすでに揃っているというのは現実には皆無でしょう。「みんなで一緒に家を建てよう」と参加者自らが仲間集めをし、その集まった仲間で企画して土地を探すことも考えられはしますが、参加者集めの苦労を考えればコーディネーターや専門家に協力依頼したとしても困難でしょう。

実際にはこの専門コーディネーターが土地を探し、その土地を仮押さえした上で事業スタートすることが多いようです。

その敷地での企画を立てて、参加者を募集します。その集まった参加者全員により土地を最終取得します。参加者の意見を吸い上げるため会合を重ねプランを最終的に決定して工事開始するのが普通のようです。


住宅ローンについては住宅金融公庫の個人共同住宅融資が利用できます。

コーポラティブ増加の背景


コーポラティブが増加している背景には、地価下落で土地が仕入れやすくなったことや、コーポラティブ住宅が認知度を得たこととの他に、インターネットの普及が大きいようです。

これまでは参加者を募集することが大変でしたが、ネット利用により、広告や会員化そしてメールでの告知が極めて低コストになり、費用をかけずに広く参加者を集めることができます。

コーポラティブ住宅を希望する参加者を集めることと土地の仕入れとが容易になっているのです。参加者と土地とがそろえば事業はスタートできます。


そしてこのような背景から多くの事業者が新たに参入しているようです。大手デベロッパーもオーダーメイドのマンションといったコンセプトで試験的に参入しています。

一般の新築分譲マンションでも「間取変更自由」といったものがよくありますが、これは部屋の仕切りを動かす程度のものがほとんどです。コーポラティブ方式ならプラン段階から参加者が参画しますからもっと大胆な変更が可能です。

密集市街地の建替え事業


都心部の密集した市街地での共同建替えにも活用され始めています。複数の地権者の敷地共同化による共同建替えについて生じる余剰床処分に際して、事前に参加者をつのりいわば等価交換方式のコーポラティブ住宅となります。

老朽化した密集市街地での共同建替えでは小規模なことが多くデベロッパーの協力が得られません。そのようなケースで注目されます。小規模な単一地権者の等価交換マンションでも可能となりますから。買い手(参加者)が決まってから事業開始ですからリスクがありません。

親密なコミュニティの成立は


コーポラティブは、居住(予定)者の全員参加による事業です。だから親密なコミュニティができる、といわれています。

しかしある管理組合理事長は

「コーポラティブはコミュニティができる、かもしれない、と期待していましたが、そうでもありません。むしろ都市型マンションではその必要が無い、というべきかもしれません。」といっています。たとえコーポラティブであっても、子育て世帯が少なければコミュニティ作りは難しいようです。





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