マンションの滞納管理費の時効




区分所有マンションの滞納管理費等は買主負担で時効は5年



2004年5月10日 第496号

滞納管理費は買主負担


親の相続にあたり子が単純相続すれば、親の権利義務について子は一切を引き継ぎます。親が払い残した電気代や水道料も払うことになります。

しかし他人からマンションを買ったときには、売主である前所有者が払い残した電気代水道料について、買主が負担することはありません。

法律用語で言えば、相続人は「包括承継人」として一切を引き継ぎます。しかし売買での買主は「特定承継人」であり何でも引き継ぐということは原則ではありません。民法での共有物での例外等もありますが。

問題となるのはマンションです。管理費が滞納となればそのマンションの維持管理は困難になります。そこで管理組合が「滞納管理費は特定承継人が負担する」という規約を作ります。

通常ならこのような合意による取決めは、合意当事者を拘束しても、第三者である買主等の特定承継人を拘束できません。他人の権利義務を勝手に決められないというのは当然です。

しかしそれではマンションの維持管理はできません。そこで区分所有法8条で、マンション等の区分所有建物については、滞納管理費や遅延損害金など規約や集会の決議に基づく債権を特定承継人に請求できると規定しました。この法律により次のような規約が用意されます。

「(規約及び集会の決議の効力)第○条 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。」

なお売買でなく競売でも同じです。ちなみに競売になれば競売物件の調査報告書には滞納管理費があることは明記されます。

なお相続人は包括承継人なので、規約に関係なく当然に権利義務の一切を引き継ぎます。

管理費は5年で時効


Aさんは埼玉県草加市のマンション506号室を平成10年3月にB社から買いました。

ところがB社は平成4年以降7年にわたり管理費と特別修繕費(修繕積立金)とを滞納していたのです。滞納額の総額は170万円に及びました。

管理組合は滞納者がそのマンションを売却してくれてほっとしたはずです。B社の滞納分についてはB社でなく、買主Aさんから回収できるからです。

そしてマンション管理組合はB社の滞納分について、新所有者Aさんに請求しました。しかしAさんは支払いません。

そこで管理組合は平成12年12月に管理費等の支払を求める旨の支払督促を簡易裁判所に申し立て、それが裁判に移行します。

そしてAさんは管理費等については5年が時効だとして支払期限から5年を経過した平成7年12月分までの100万円については消滅時効を援用しました。

Aさんは「特定承継人」ですから滞納管理費の支払義務があるのは当然です。争点は時効が5年なのか10年かとなりました。

一般の債権なら10年です。しかし毎月一定の支払いをする定期給付債権の時効は5年です。

時効が10年なら時効にかからず170万円全額の支払いとなります。しかし5年ならばその内100万円が時効で消えます。

東京高裁では時効は10年とし全額の支払いとしました。しかし最高裁(2004年4月23日判決)は管理費等の債権は定期給付債権に当たるものというべきである、として時効を5年としました。時効にかからない70万円についての支払いを命じます。修繕積立部分まで含めて5年で時効になることが確定しました。

時効が5年なのは特定承継人ばかりでなく通常の所有者も同じです。未払いを押し通し続ければ5年で時効です。管理組合は注意しないといけません。


ちなみに管理組合にとって滞納管理費等は一般債権に優先する先取特権が認められますので競売にすることができます。

もっとも多額の住宅ローン抵当権がついていれば、競売しても回収不能として競売手続きは取り消されてしまいますが。



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