固定資産税清算金は売買の対価




固定資産税清算金は固定資産税ではなく売買の対価です。



2004年6月7日 第499号

不動産売買において固定資産税の清算を行うのは慣例です。

さてこの固定資産税清算金は固定資産税なのでしょうか。


固定資産税清算金への課税


Aさんは平成12年に2億円の土地を売却します。

売買契約書には「固定資産税は、現実に引き渡された日を境として、その前日までを売り主の負担とし、その日以降は買主の負担とする。」とあります。

つまり極めて一般的な固定資産税の清算であり、Aさんは買主から180万円の「固定資産税清算金」を受け取りました。

Aさんは所得税の確定申告にあたって、売却金額2億円として譲渡所得の申告をします。

固定資産税清算金の180万円は固定資産税なのであり売買の対価ではないと思っています。

ところが税務署が「この180万円は固定資産税ではなく、売買の対価なのだから、譲渡所得の収入金額は2億180万円だ」とAさんに指摘したようです。


そしてAさんに対して「修正申告をして下さい」といったのでしょう。しかしAさんは修正申告に応じなかったので、13年6月に税務署が更正処分(職権での修正申告)をし、過少申告加算税をも課税します。Aさんは税務署長に異議申立てをし、棄却され、13年9月に国税不服審判所に審査請求を申し立てます。

何で売買対価ではないのか

Aさんはあらん限りの理由を主張します。

固定資産税は行政サービスの対価だから所有期間に応じて負担すべき。不動産業界では固定資産税を期間コストとして認識が常識。たしかに固定資産税納税義務者は1月1日時点の所有者だがこれは納税義務者が1年間継続所有する前提だから。譲渡所得の本質はキャピタルゲイン課税であり未経過固定資産税はキャピタルゲインではない。当事者はそもそも土地の譲渡対価だと認識していない。固定資産税清算金は売買仲介手数料の計算の対象になっていないから売買の対価ではない。…等々。

何で売買対価なのか


国税不服審判所は14年8月29日に判断を下しました。

「固定資産税等の未経過分名義での金員の授受は、所有期間に応じて固定資産税等を按分計算により清算するのが公平だとの譲渡当事者間の意識に基づいてなされるものと思われるが、譲渡人はその意識を背景に当該金員の授受を持ち掛け、譲受人はこれに応じたに過ぎないものと認められるから、その性質は売買条件の一つにほかならない」と断じます。

また固定資産税清算についてもその年の固定資産税について1月1日から12月31日までの税額と認識するばかりでなく、4月1日から3月31日までの税額と認識して清算するケース(地域)もあるのだから、定まったものといえないといいます。

固定資産税は1月1日現在の所有者に対して課税されるものであり、売買により所有者が変わったからといって買主に課税されるものではない。固定資産税の清算は売買当事者が勝手にやっているものだから、それは売買の対価である。だから譲渡所得の課税の対象とするのが相当だ、という結論になりました。

固定資産税清算金は売買対価


固定資産税清算金は税務においては固定資産税でありません。

売買当事者がどう認識しようとも、売主が受け取る固定資産税清算金は、所得税上では税金の清算ではなく売買の対価です。

そして建物への固定資産税清算金ならばそれが消費税課税対象になることをも意味します。

一方で支払った買主側の扱いにも影響します。払ったものは固定資産税ではなく売買の対価です。だから租税公課としての経費処理は誤りです。


現実には固定資産税清算金についてそれほど注意が向けられていないことも多いようで、誤った申告書が税務署のチェックを素通りしているケースも多々あるようです。素通りしたのは「ウン」がよかっただけですよ。



cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
債務処理の税務
税制改正
住宅税制住宅減税
譲渡税買換特例

このレポートと同じ年分リスト
2004年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif