不動産コンサルビジネスの今後




過去10年間での不動産の変容とコンサルビジネスの今後



2004年6月14日 お陰様で第500号

バードレポート第500号を迎えました。御礼申し上げます。

11年前の第1号は、定借戸建分譲「第一号」の記事。第2号は路線価「初の」下落という記事。

今や定借分譲は当たり前、路線価は以後下がりっぱなし。バードレポートは地価下落時代を歩んできました。

不動産ビジネスの変容


ビジネスの視点に立つと不動産は変貌しました。土地に神話は消え普通の資産になりました。

●「EXIT」

一番大きな変化は「EXIT(エグジット)」「出口戦略」という考え方や言葉が浸透したことです。物件投資時に、いつ・どのようにその物件を処分するかを、出口戦略として意識します。


かつて不動産投資は永久所有が前提でした。土地神話と含み益経営とを背景に、将来の売却などは意識すらしませんでした。

不動産は長期保有との考え方が今も根幹にありますが、出口を最初から意識した巨額な短期運用マネーの流入で不動産は変わりました。不動産の変容は「出口戦略」という言葉に象徴されているように思えます。

●「Value Up」

バリューアップが不動産での大きなビジネスになりました。

不動産価格は収益還元価格が重視され、収益力からその価格が定まるようになりました。


管理が悪い低収益物件を買い叩き、改修し賃借人を差し替え高収益にして価値を上げます。

競売ビジネスや、事務所ビルから住宅へのコンバージョンビジネスもバリューアップです。

バリューアップ直後を「出口」にすれば超短期の利益獲得ビジネスです。バブル時の「土地転がし」は値上がり待ちですが、バリューアップは価値創造です。

収益物件の価格は収益力に依存し、収益力は賃貸管理に依存します。つまり価格は賃貸管理に依存します。賃貸管理業が価値を創造する時代になりました。

マンションの耐久消費財化


個人住宅への意識も変わりました。賃貸からマンション、最後は戸建てにという、「住宅双六」発想は絶滅しました。

最初に買うマンションでの永住を意識し、値上りは考えません。かつて資産といわれたマンションは耐久消費財化しました。

不動産価格はどう動くのか

日本に収益還元価格が浸透して以後の金利上昇と物価上昇と景気回復は誰もが未体験です


収益還元の考え方ならば金利が上がれば不動産価格は下落するし、物価上昇で家賃が上がれば物件価格は上昇します。景気回復なら気持ちが大きくなり、思わず高値買い?。さて、これらが重なるとどうなるか?

コンサルビジネスの今後


この10年間は私たちの心から土地神話が消え去り、不動産が普通の資産になる10年間でした。

土地神話時代は買いさえすれば値上りです。だからすべては物件次第。コンサルなぞは不要。

しかし過去の10年間は地価下落や不良債権処理と予想もつかなかった後ろ向きの時代でした。

この間に始まった定借・証券化・債務整理・企業再生・物納等は、未体験の新ビジネスでした。後ろ向きの時代は知恵が必要です。だから新分野の知恵を売るコンサルビジネスは高報酬で成り立つし注目もされました。


しかしそのコンサル分野は多くの新規参入で競争激化です。巨大な不良債権処理市場は確実に縮小しあと数年で消滅します。

一方で都市部の地価は選別をしながら値上りを始めています。

面倒なコンサルよりも「何かいい物件ない?」が注目を浴びつつあります。本格的に右肩上がりになれば昔同様にコンサル不要の時代に戻ります。

コンサルの位置付けは確実に低くなります。(一般的な定借や証券化は今や珍しくもなくコンサルとは呼べないでしょう。)

勿論コンサルにも様々な分野があり、コンサルから入って顧客信頼をつかんで本業をつなげるビジネスモデルは不滅です。

コンサルの位置付けをじっくり考える時期が来ています。

金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか? 第383号2002年1月14日





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