「不動産は有利な財産」となった?




「不動産は有利な財産」となり、企業が不動産の買い手に?



2004年8月2日 第507号

土地は有利な資産か


「平成15年度土地の動向に関する年次報告」という報告書が国土交通省から公表されました。

「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」との問いに対して平成5年は61.8%の個人が「そう思う」そうだと答えました。それが平成15年では32.9%にまで減りました。

「そうは思わない」という答えは平成5年の21.3%から平成15年には36.7%に増えました。

「土地は資産として有利だと考える割合は減少し、利用するために所有すると考える割合が増加している。こうした国民の意識を背景に、土地市場は利便性や収益性といった利用価値によって価格が形成される市場へと変化している」と報告書にはあります。

土地は有利な資産ではない、と思うことが個人にとっては常識になってきているようです。


今後、所有が有利か


さて次は、個人ではなく企業への問いかけです。「今後の土地所有の有利性についての意識」の調査です。

左側が「今後、所有が有利」との答えの割合で、右側が「今後、借地・賃借が有利」です。



H0566.729.4
H0661.5↓32.0↑
H0749.7↓36.2↑
H0848.9↓36.3↑
H0948.5↓38.9↑
H1042.9↓42.9↑
H1143.9↑43.7↑
H1239.3↓45.8↑
H1336.8↓48.0↑
H1436.3↓49.2↑
H1538.1↑46.0↓


これまでのトレンドは前記の個人へのアンケートと同じで「土地は不利」へ向かっていました。

しかし平成15年の調査結果に微妙な動きがあります。「今後、所有が有利」が増加し「今後、借地・賃借が有利」が減少です。

平成11年にも多少の反動がありましたし、この平成15年の動きが新しいトレンドの端緒とは言い切れません。しかし不動産に対する考え方の大きな潮目を越えたように思えます。


利用に賃借より所有が安い


最近は賃貸マンションに家賃を払うよりも、低利の住宅ローンでマンションを買ったほうが支払いは安く済むのが当然になっています。法人にとっても同じことが起こっています。

ファッションセンター「しまむら」の土地取得は2003年2月期が4億円、2004年2月期12億円、2005年2月期の予算は50億円です。年間105店の新規出店のうち1割を自社店舗にします。

自社店舗が低コストなことが多いのです。キャノンは本社隣接地をはじめとしかつてない規模の不動産買いにでています。

ここまで不動産価格が下がって、使用収益にも採算の合う金額にたどり着いたのでしょう。

かつて利用と所有の分離とが言われたときは、「利用するだけのために所有するにはコストが高すぎる」という暗黙の前提があったように思えます。今は「利用するには所有のほうが安い」のです。

報告書には「企業では、遊休不動産の処分や減損会計への対応として保有不動産の売却を進めるなど、所有と利用の分離が進む一方で、新たに不動産を購入する動きも見られるようになっている」とあります。


不動産証券化の推移


またこの報告書では不動産証券化の推移が示されています。

H099件620億円
H1026件3160億円
H1174件1兆1670億円
H12161件1兆8670億円
H13269件2兆7780億円
H14343件2兆5410億円
H15650件3兆9950億円
累計 12兆7250億円


企業が売った不動産が証券化され、投資対象として資金循環されていきました。

不良債権処理も先が見えてきました。ここで企業が「今後、所有が有利」と思い込めば、企業は不動産の出し手ではなく買い手になります。今以上に証券化対象の不動産は不足します。

報告書は国土交通省のホームページにあります。

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