広大地の相続税評価は大盤振る舞い




広大地の相続税評価は大盤振る舞い…新しい相続税対策?



2004年8月16日 第509号

相続税での財産評価通達が2004年6月4日に改正されました。

広大地の評価額が大きく下がります。例えば1000uならば路線価×0.55(広大地補正率)×面積が評価額となります。率は2000uなら0.50、3000uなら0.45、4000uなら0.40、5000uなら0.35となります。

路線価10万円で5000uなら、10万円×0.35×5000u=1億7500万円が評価額となります。

この通達には「本項によって評価する広大地は5000u以下の地積のものとする。」…さて5000u超の土地については?

そして7月4日付けで国税庁が「情報」を流しました。

「地積が5000uを超える広大地については、原則として…個別に評価することになるが、地積が5000uを超える広大地であっても、広大地補正率の下限である0.35を適用することは差し支えない。」

つまり5000u超の土地で広大地の要件に該当すれば、無条件で安心して0.35(つまり65%割引)で評価が可能です。

これまでは宅地開発要綱等にしたがって開発図面を引いて有効宅地面積を算出等しました。複雑ですし、人によって数字が大きく違います。評価での争いも頻発し、国税庁側としては厄介な事態だったのでしょう。

そこで大盤振る舞いで評価をぐっと下げたといったところでしょう。評価額はこれまでより大きく下がることが多いはずです。税務署員は土地評価での争いに巻き込まれずに済みます。

新しい相続税対策?


さて路線価10万円で4000uの土地の相続税評価額は、10万円×0.40×4000u=1億6000万円。このままで相続なら1億6000万円に対し相続税がかかります。

さて「相続税対策」としてこの土地の隣接地を1000uを路線価と同額の1u単価10万円、つまり1億円で買収しました。面積は5000uになりました。

相続時は5000uの広大地です。5000uの土地評価額は、10万円×0.35×5000u=1億7500万円。

1000uが増加したことで評価額は1500万円増加となります。

1億円で買ったのに1500万円の評価増にしか過ぎません。

その後、いつか、買収した1000u部分だけを1億円で売却できれば相続税対策は大成功です。


大規模宅地の評価減


相続税の上で「小規模宅地の評価減」制度はありますが、大規模な広い土地については厳しい評価での相続税課税がなされていました。

それが今回の通達改正により広い土地の評価が一挙に甘くなりました。「大規模宅地の評価減」とでもいえそうです。

もっとも市場価格からみると0.35としてもまだ高い土地もあるようですし、また市街地農地や市街地山林でこの広大地の評価方法を使うと宅地造成費が考慮されなくなります。

また「大規模宅地」についての評価額が下がったことで物納の収納価格も下がります。税額は下がったものの納税が困難になる事案も生じるでしょう。

大都市近郊農家等では相続税対策の考え方を抜本的に改めないといけないようです。

「広大地」でない「広い土地」


面積が広くても「広大地」とされない土地が今後の問題です。

国税庁の「情報」によれば…

(1)既に開発完了済みのマンション・ビルの敷地や現に宅地として有効利用されている建築物の敷地…つまり、すでにマンションやファミレス等が建っているとダメのようです。建物の取り壊しが相続税対策?。

(2)容積率300%以上の土地や中高層マンション適地…特に容積率200%ぐらいだとマンション適地か否かでもめそうです。

(3)開発しても道路公園等の負担がほとんどない土地…道路に面して奥行きがそれほどなく細長くて、数多くの小さな宅地に羊羹切りできる土地等です。


この評価方法は2004年1月1日の相続分からです。それ以前の相続については適用がありません。この点はもめそうです。


相続税の土地評価の通達改正。広大地は相続税負担が軽減。


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