土壌汚染地の相続税評価額




土壌汚染地の相続税評価額…相続税を考えての土地浄化も



2004年8月23日 第510号

デベロッパーによるマンション用地や住宅用地の仕入れに際しては、土壌汚染は極めて神経質になっています。「土壌汚染住宅」などというレッテルを貼られては大変です。「健康」「環境」は現代のキーワードです。

土地汚染対策法が2003年2月に施行されました。土地所有者に対して調査や土地浄化義務を負わされました。土地を買ってしまえば所有者ですから義務を負います。もちろん経費を汚染原因者に請求できますが、回収できるかどうかは別の問題です。

危険な土地を判断するには


取引される土地の直前用途が化学工場やクリーニング店なら注意もします。しかし直前用途は問題なさそうでも、何十年前には化学工場だったなんていうこともあります。過去の汚染はそのまま残っています。

その土地の過去履歴調査が必須です。ずっと昔の住宅地図や、戦前の航空写真といったものでチェックします。

また土壌汚染は様々なところにあります。現状は普通の住宅敷地であっても、そこがかつては農地や山林であれば、これも時として問題になります。

宅造に際し誰がどこから土を運んできたか分らないでしょう。汚染された土で宅地造成されていれば、所有者に罪はなくとも、土壌は汚染されています。


汚染の浄化費用が土地の価格以上になることもあります。

土壌汚染地の相続税評価額


土壌汚染地についての相続税評価額の考え方が、7月5日付で情報として国税庁から公表です。

この情報の冒頭には「土壌汚染対策法が平成15年2月15日から施行され、今後、土壌汚染地であることが判明し、相続税等の課税上、問題となる事例が生ずることが考えられることから、土壌汚染地の評価方法の基本的な考え方を取りまとめることとした。」とあります。

課税時期に判明している土地


「土壌汚染地」として評価する土地は、「『課税時期において、評価対象地の土壌汚染の状況が判明している土地』であって、土壌汚染の可能性があるなどの潜在的な段階では土壌汚染地として評価することはできない」と明言されています。

汚染されていなければ1億円だけれどもそのためには浄化費用を8000万円要する土壌汚染地は単純に計算すれば2000万円の価値しかありません。

これは相続税の課税時期(被相続人の死亡時)に土壌汚染の状況が判明していれば、2000万円の価値しかないことを前提として相続税額が計算されると読めます。逆に判明しておらずにその後の事情で判明した場合には、相続税は1億円の価値を前提として課税となるのでしょう。

もしも心配な土地や、相続税納税のための売却予定の土地があれば、相続税からもこの扱いをよく認識して、事前調査するか放置するか浄化工事をするかを決断しなくてはいけません。

土壌汚染地の評価方法


土壌汚染地の評価方法には原価方式、比較方式、収益還元方式がありますが、実務的に可能なのは原価方式だけのようです。

原価方式は次の算式です。

「土壌汚染地の評価額」=「汚染がない場合の評価額」−「浄化費用」−「使用収益制限減価」−「心理的要因の減価」。


浄化費用は環境庁指定の指定調査機関(現在約1500機関あります)からの工事費の見積もりで計算するしかないようです。

汚染原因者への請求権


また相続人が汚染の原因者でなくて、他に原因者がいる場合は複雑になります。原因者を特定できたのならば、浄化費用が8000万円かかったならば、その8000万円は原因者に請求することになります。

するとその8000万円は原因者への請求権として相続財産として相続税の課税対象になります。その相手が破産状態等で回収不能ならば計上しなくてもいいのですが、回収不能でないのならその8000万円の請求権に対して相続税がかかってきます。

土壌汚染対策法…不動産取引では土地の履歴調査が必須に


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