保証書制度は事前通知制度へ




保証書制度は事前通知制度で郵便局任せ。予告登記は廃止に。



2004年9月13日 第512号

保証書制度の廃止


不動産を購入し自分の名義に所有権移転登記の申請をします。

登記所の登記官は、登記申請時に添付された売買契約書や売渡証などの「登記原因を証する書面」または「申請書の副本」(首都圏ではほとんどの場合にこの申請書の副本を使います)に、登記受付年月日等や登記済の旨を記載して登記所の印を押印して、登記権利者(売買契約での買主等)に還付します。

これが「登記済証」です。一般に「権利証」と呼ばれます。

そしてこの登記済証は、その後にその不動産について何らかの登記申請をする時に、本人確認と登記申請意思の確認のための手段として使われます。

ただし登記済証を所有しているからといって所有者であることを証明するものではなく、逆に所有していないからといって所有者でないとはいえません。紛失することもあります。

売買に際して登記済証がない場合には「保証書」により登記を行います。


その登記所で登記を受けている成年2人以上が、その人が登記義務者(売主)であることを保証する保証書を作成し登記申請に際し添付すれば、登記済証がなくても移転登記ができます。

この場合には登記所から登記義務者あてに郵便が送られます。その郵便の返送又は持参がなされたことで登記が行われます。

他人所有の不動産であっても、印鑑証明と実印さえあれば、保証書により所有権移転登記がなされる可能性があるのです。

印鑑証明を偽造したり本人になりすまして勝手に住所変更等して改印する等もあります。

また郵便については、本人になりすまし郵便局に出向き、勝手に郵便局止めにしてしまい、送られてくる郵便を受け取ったなんていうケースもありました。

不動産登記法の改正により、この保証書制度が廃止されます。制度そのものの有用性に疑問がもたれていますし、逆に保証書制度を悪用する事件が起こりうるからです。


事前通知制度の創設


この保証書制度にかわって「事前通知制度」が創設です。

これは登記義務者にあてて書面が郵送されて、それにより確認することになります。つまり「保証書」の添付が省略されただけで、これまでと同じです。

違うのは使われる郵便が「本人限定受取郵便」等が使われるということだけです。


「本人限定受取郵便」は郵便局から本人に通知書が送られて、郵便局の窓口で免許証等を提示して受け取る郵便です。つまり本人確認は郵便局任せになりそうだということです。

また司法書士等代理人が本人確認した時はこの事前確認制度すらも省略になります。

改正不動産登記法の施行は来春の見込みです。施行と同時に保証書制度は廃止です。

今回の不動産登記法の目玉はオンライン登記です。

オンライン登記そのものはいくつかの登記所だけで開始されます。しかし保証書制度の廃止はオンライン登記未稼働の登記所であっても廃止になります。

予告登記制度の廃止


「予告登記」とは登記原因の無効等について裁判に訴えがあった場合に裁判所の嘱託によりなされる登記です。

これは訴訟の存在を知らない第三者が、その物件を誤って買ってしまうことを防ぐための警告のための登記です。訴訟中だから注意してくれ、との裁判所による注意喚起です。このような登記がなされれば買い手は現れなくなります。

この予告登記が執行妨害に使われたりと乱用されることもあり、また本気での訴訟であれば訴訟時に「処分禁止の仮処分」等の仮処分の登記等がなされるのが普通です。それがあれば警告としてのこの予告登記の必要性はありません。

つまり予告登記は不要とのことで、今回の不動産登記法改正で廃止になります。土地が盗まれる---「地面師」に気を付けろ!


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