保証債務履行の土地売却を非課税に




保証債務履行の為の土地売却を非課税にするためのポイント



2004年9月20日 第513号

他人の借金を返すために土地を売却すれば税金が安くなることがあります。

友人に頼まれ連帯保証人になりました。しかし友人は借金の弁済ができず、所有する土地を2億円で売却し、友人に代わって保証人として債権者に1億円弁済(保証債務履行)しました。

2億円で売却した土地について譲渡税の申告をするに際し保証債務履行をしてかつ本人から回収不能な1億円部分は非課税になります。つまり保証債務履行のために土地を売却したなら非課税になる余地があるのです。

他人の保証人になることは少ないはずです。多いのは自分の会社の連帯保証人、息子の会社の借入のための担保提供(物上保証)等です。そしてこの特例が使われるの多くの場合にはこのような「自分の会社」等への借金への保証債務履行です。


「自分の借金返済」ための土地売却なら税金は安くならないのに「自分の会社の借金」なら安くなるという甘い税制ですから税務の扱いは厳しいものです。

「保証債務」かどうか。


ずっと前から保証していたのならいいのですが、業績下落で倒産寸前の段階で保証したのならそれは「保証」であっても実態は「贈与」のようなものだから税務上では「保証」ではないとされます。不動産の担保提供ならその時期が問題となります。

「保証債務履行」かどうか


「保証債務履行」とは銀行が債務者本人にではなく保証人に対して督促し、保証人が保証人の立場として銀行に弁済するものです。銀行の発行する領収証の宛名は保証人になります。

しかし考えないまま不動産売却を進めてしまうと次のようなお金の動きになってしまいます。

保証人の土地を売却したのですからお金は保証人の口座に入ります。銀行は弁済額を保証人の口座から債務者に口座に移します。その上で債務者の口座から返済させます。銀行の領収証の宛名は債務者本人となります。

このお金の動きは次のように理解されます。保証人は土地を売却し、売却代金を債務者に貸し付けた。債務者は貸し付けられた金で自分の借金を返済した。

つまりこれでは保証債務履行とはなりません。保証人は土地を売却して債務者に貸し付けただけです。


銀行は保証人から弁済を受けるよりも債務者本人から弁済を受けようとします。しかしそうされてしまってはこの税務の特例が使えなくなってしまいます。

「保証債務履行のための譲渡」かどうか


保証債務履行のために土地を売却したけれども、銀行の要請によりこの譲渡代金を定期預金として1年間運用してから保証債務の履行にあてたケースがあります。これでは保証債務履行のためではなく預金するための譲渡です。また、まず手持ちの定期預金を解約して保証債務を履行した上であとから土地を売却してもこれはダメです。

例外として保証人が借金をして保証債務を履行し、その後にその借金弁済のための土地売却ならば適用の余地があります。

「求償権行使不能」かどうか


求償権行使不能でなければダメです。銀行への保証債務を履行すると、債務者本人に対し請求する権利「求償権」が生じます。特例適用には債務者本人に資力がなく、求償権行使不能な状態でなくてはいけません。

連帯保証人が2人いればその一人が土地売却で全額弁済しても特例対象額は2分の1だけです。別の保証人に対し半分を請求(求償)できるからです。この別の保証人が無資力で求償権行使不能なら残りも特例も使えます。

事前準備が成否を分けます


この特例を使うなら、まず専門家に相談しこれら問題点をクリアするための事前での銀行等と調整が必須です。

何も考えずにバタバタバタと土地を売却しバタバタバタと返済してしまうと、本来払わなくてもいい税金を払うことになってしまいます。

会社の借金返済のための土地売却が非課税になる条件


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