市街化区域内農地と小作料と離作料




市街化区域内農地の固定資産税宅地並課税と小作料と離作料



2004年10月4日 第515号

小作人Aさんは地主Bさんから農地を借り耕作しています。ともに先代からです。この農地からあがる利益は肥料代等を差引いて年間3万円。小作料(地代)として年間2万円を払っていました。この小作料は地元の天理市農業委員会の定める小作料の標準額に準じた金額でした。

平成4年は固定資産税の引き上げです。市街化区域内農地としてこの土地の固定資産税額等が年12万円に跳ね上がります。地主Bさんは受取小作料2万円で固定資産税等が12万円です。これではたまりません。地主Bさんは小作人Aさんに対して小作料の増額を請求します。平成5年は年12万円、平成6年は15万円へ増額です。

しかし小作人Aさんから見れば利益3万円にもかかわらず、小作料12万円や15万円を払うわけにはいきません。

なおこの農地が生産緑地指定を受けていれば固定資産税は2万円でした。地主Bさんは生産緑地申請を望みましたが、小作人Aさんが同意しませんでした。

この小作料増額請求が裁判に持ち込まれました。過去の最高裁判決ではこのような場合の小作料の増額を認めていました。

最高裁判決…値上げ不可


最高裁は過去の判決を変更し小作料の値上げを認めませんでした。(平成13年3月28日判決)

農地法に小作料の増額請求の規定があります。小作料の額が農産物の価格や生産費の上昇低下その他の経済事情の変動により又は近傍類似農地の小作料に比較して不相当となれば小作料の増減請求ができると定めています。しかし固定資産税引き上げは「その他の経済事情の変動」に該当しない、という理由です。

そして宅地並み課税の税負担は「値上がり益を享受している農地所有者が資産維持の経費として担うべきもの」であり「小作料は農地の使用収益の対価であって、小作農は、農地を農地としてのみ使用し得るにすぎず、宅地として使用することができないのであるから、宅地並みの資産を維持するための経費を小作料に転嫁し得る理由はない」と判じています。

つまり地主Bさんは小作料2万円を受け取り固定資産税等12万円を払うのです。小作人Aさんの勝利です、表面的には。

判決の裏読み…離作させろ


しかしこの判決の実質は地主Bさんの勝利です。

判決では、税負担を小作料に転嫁できないのならば「農地の賃貸借契約を解約し、これを宅地に転用した上、宅地として利用して相応の収益を挙げることによって解消する」ことができると言い切っています。

最高裁は小作人に離作料(立退料)を払って出ていってもらって宅地活用すればいいじゃないか、といっているのです。

ここでの小作権は小作人Aさんが思っていたような財産的に強い権利ではありません。借地借家法の借地権とは違います。


市街化区域内での宅地並み課税は宅地転用はかるためのものです。地主Bさんは農事調停に持ち込めます。小作人に相当の離作料を払うことで立ち退きが認められるでしょう。さて離作料はどのくらいでしょうか。

離作料はどう定めるか


平成元年12月22日の東京地裁判決(その後の東京高裁の判断も同じ)があります。

東京都八王子市の例です。小作人側では離作料は農地価格の4割から5割と主張しました。

しかし判決では離作料とは土地価格の何割というものでなく、「農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の打撃を回復するに足りるものであれば良い」としました。 借地権のように、借地権割合が何割というものではなく、農業収入の何年分・何十年分という考え方なのです。

小作人Aさんの年間粗利益が3万円として仮に100年分でも300万円です。決して大きな金額にはならないはずです

その金額をもって小作人Aさんは小作権(耕作権)を失います。



cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
相続対策と遺産分割
相続税対策申告

このレポートと同じ年分リスト
2004年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif