賃貸住宅紛争防止条例 東京都ルール




東京都ルール「賃貸住宅紛争防止条例」で取引はどう変わる。



2004年10月25日 第518号

敷金精算の原則と特約


賃貸住宅のトラブルの多くは退去時の敷金清算トラブル、つまり現状回復費用です。

借主の故意過失等によるキズの復旧費用を借主が負担するのが当然です。

しかし借りた当初のピカピカの姿に戻すということではありません。経年変化及び通常使用による損耗やキズ等は貸主負担が原則です。これらの復旧費用は家賃に含まれているのです。

東京都がつくった資料には分かりやすい説明があります。

「レンタカーを数か月間借りたとします。数か月も乗っていれば、タイヤもすり減ったりするでしょう。だからといって、車を返す時にレンタカー料金以外にその復旧費用を別途請求されることはありません。一方、不注意で車をぶつけてしまった場合などは、レンタカー料金以外に復旧費用を請求される…」

しかしこれはあくまでも原則です。通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、すべてが認められるわけではありませんが有効です。

レンタカーならタイヤのすり減り分、住宅なら畳やクロスの変色等といった経年変化通常損耗の一部を賃借人に求める特約も条件次第で有効です。

そしてここがトラブルの大きな原因です。アパート賃借時には「特約」の付いた契約書が当然のように用意されています。「そんなものか」と思って判子を押し、疑問にも思いません。

しかし退去時に特約が問題になります。「なんで敷金が戻らないの?。」「そんな特約の説明を受けていない。」。

そんな苦情が行政に多数寄せられ、簡易裁判制度「少額訴訟制度」で裁判所に争いが多数持ち込まれます。

「東京都ルール」の施行


トラブル防止のために東京都は「賃貸住宅紛争防止条例」をつくり、10月から施行しました。なお現在のところ東京都所在の賃貸住宅にだけ適用されます。

まず原則を説明しなくてはいけなくなりました。「退去時の通常損耗等の復旧や、入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが日本の法律では原則」と説明します。そのうえで「この賃貸借契約では原則とは違い、コレコレは賃借人の負担になる」と特約を説明します。

基本原則は「当然のこと」との建前ですから、これまでは説明義務はありませんでした。つまり特約だけを説明すればよかったのです。


契約時での大きな違いになります。契約時に賃借人はいやでもこの説明を受けます。

これからの取引慣行は


さてこれからはどうなるのでしょうか。

賃借人側からみれば、まっとうな説明を受ける機会を得ることになります。「そんな特約はイヤだ。原則にしてくれ」という賃借人もでてくるでしよう。

しかし「そんな特約の説明を受けていない」からいう論法での「敷金返せ」は主張できなくなります。

大家さん側からは「ちゃんと説明すればいいんだろう。特約で堂々と賃借人負担にしてしまえ」との声があります。つまり安心して特約が使えるようになります。特約そのものは、限度はあるものの有効なのですから。


関西等の賃貸借では「敷引(しきびき)方式」が主流の地域も多いようです。ここでは原状回復費用の実額精算はありません。高額敷金を契約時に預かり、通常ならそのうち一定額を返却しておしまい、となります。

いわば定額精算制です。実額精算だから面倒な問題が生じるので定額精算なら問題そのものが生じません。(なお敷引方式そのものが現状回復原則論から言えば大いなる特約であり問題とされるのですが…)

賃借人賃貸人の間に立つ不動産業者側からはトラブルなしの定額精算は魅力です。定額方式あるいは「ルームクリーニング代賃借人負担」という事前取り決め方式が選択肢になります。

敷金精算で原状復旧特約。東京では要説明。消費者には無効? 第493号2004年4月19日




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