家賃減額請求は強行規定…定期借家




家賃の減額請求は強行規定。定期借家にすれば排除可能。



2004年12月6日 第523号

賃料減額請求は強行規定


貸主と借主とは建物賃貸借契約を締結しました。その契約のなかに次の特約があります。

「10年間は何があっても家賃を絶対に増額しない。」

さてこの特約は有効でしょうか。「有効」です。

では「10年間は何があっても家賃を絶対に減額しない。」という特約ならどうでしようか。

この特約の場合は「無効」なのです。

借地借家法では「家賃を値上げしない」という特約は有効ですが、「家賃を値下げしない」という特約は無効です。


「借地借家法第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」

どのような契約であり特約があっても家賃の増額減額を請求することができる、というのが原則です。ただし「増額しない」という特約については有効とされるのです。

「減額しない」との特約は紳士協定に過ぎないのです。法律論で争えば無効の特約となります。家賃減額の請求は可能なのです。

建物賃貸借契約である限りは、たとえ書かれていなくても次の条項が入っていると考えなくてはいけません。

「家賃が近隣の家賃に比べて不相当に高額になったときは、家賃の減額の請求ができる。」


借主が貸主に家賃減額を求めて、貸主がそれに応じなかった場合には裁判です。

近隣の家賃に比べ不相当に高額なっていれば、この裁判は減額幅を決めるだけの裁判です。

借主は当然に減額請求ができるし、請求したときから減額が始まります。ただその減額幅が確定できなかったのでそれを裁判所に決めてもらうだけです。

その裁判においては、「減額しないという契約をしたのだから減額しない」との貸主側の主張は無視されます。

裁判中の家賃と差額への利息


借主から減額請求の裁判をおこされた貸主は、裁判期間中は一定額の家賃を請求できます。

ただしその後に裁判の結果としてもっと安い家賃が決まったとすると、「その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。(借地借家法第32条3)」

なんと年1割もの利息をつけて返還しないといけません。

弱者保護の借家規定


当初の借家に関する規定は「弱者(=賃借人)保護」として定められたので、このようになっているようです。横暴な大家から弱く真面目な借家人を守る…ための法律だったのでしょう。

しかし現在では、横暴な借家人と弱く真面目な大家といった関係もあります。

またこの賃料減額請求権があるために、投資用不動産の将来の収益が確定できず、そのために不動産証券化等の場面で収益還元価格により価格査定がスムーズに進みませんでした。

2000年の借地借家法改正で「定期借家制度」が創設された際に次の規定が設けられました。

「第38条7 (賃料減額請求権)の規定は、(定期建物賃貸借)の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。」

この新しい規定により、定期借家による賃貸借契約ならば「家賃の減額をしない」との特約は有効になりました。

しかし一方で、定期借家ではない従来型の賃貸借契約では同じ特約は無効のままです。


サブリース保証賃料でも賃料減額請求可との最高裁判決 第469号2003年1月27日



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