中古住宅流通,組合投資規制




2005年税制改正…中古住宅流通,組合投資規制,債権放棄促進



2004年12月16日 第525号

2005年度税制改正が12月15日に決定しました。昨年の不動産売却での損益通算規制のような闇討ち改正はありません。

なおゴルフ会員権の譲渡損の損益通算規制は見送られました。

中古住宅流通への税制支援

 

近年は築年数の古い中古住宅が急増です。これらの流通促進が不動産市場の大きな課題です。

税法はこの課題の妨げでした。

例えば住宅ローン控除は耐火建築物なら築25年、耐火建築物以外なら築20年内の住宅が対象です。これより古い住宅の購入ならローン控除は使えません。

今改正で耐震基準を満たせばもっと古くてもかまわないと、改正されます。「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合する一定の既存住宅」ならばOKになります。


住宅ローン控除だけでなく、居住用の買換特例、精算課税型の住宅取得資金贈与、登録免許税や不動産取得税についてもほぼ同様の改正がなされます。中古住宅流通にはプラスです。

リース規制トバッチリ改正?


「法人」と「不動産」がトバッチリを受けた可能性です。

「個人」が節税目的で「航空機」の「民法(任意)組合方式」の航空機リースを行いそれが裁判になり納税者勝訴です。

国側は裁判で負けるくらいならと、国は裁判の根本となる税制そのものを変えてしまいます。

裁判は「個人」「航空機」「民法組合」の組み合わせでした。

しかし改正は「法人」について「民法組合も匿名組合」のレバも節税規制です。

「個人」は「航空機」だけではなく「(航空機も含めて)不動産所得を生ずべき事業」の「民法組合(外国での類似のもの含む)」の損益通算を禁止します。


実際の法令等がまだ不明ですが、最悪なら航空機リース(レバレジッドリース)商品の存在意義がなくなります。これら商品提供会社は存亡の危機です。

また「個人」については「不動産所得を生ずべき事業を行う民法組合の個人の組合員の当該民法組合等に係る不動産所得の金額の計算上生じた損失については、なかったものとみなす」。

素直に読めば不動産も対象でしょう。現行法で「航空機の賃貸」は「不動産所得を生ずべき事業」なのです。今改正は「航空機」だけでなく「不動産」全体を対象としたと読めます。

友人2人で1000万円づつ出し2000万円不動産投資を行うというのはこの民法組合です。民法組合での証券化商品もあります。


ただ現状の不動産投資利回りなら大きな損はないでしょうし、土地借入利子の損益通算不可規定も既にあるので、実務上では影響は少ないかもしれませんが。

債権放棄での不動産評価損


ある会社が借金100億円で不動産購入、不動産は1億円に値下り。この会社の財産はこの1億円の不動産と100億円の借金。とても100億円は返済不能。

この会社が民事再生となって債務免除99億円となりました。

この債務免除益99億円は税法上では益金として課税対象です。それが課税されたらこの会社は納税できず再度破綻でしょう。

民事再生法での再生なら不動産の評価損(値下り損)99億円を損金にできます。そうすることで債務免除益99億への課税をつぶすことができ、再生させます。

民事再生法等の法的整理ならこの評価損での処理が可能なのですが、任意の債務免除等の場合にはできませんでした。民事再生でなく任意の債権放棄なら課税により再度破綻なのです。

そしてこの理由をもって銀行は債務免除を拒みもします。

やむをえず任意売却し売却損確定をしなくてはなりません。売却損なら損金になりますから。

今改正で「民事再生法に準ずる再生計画で適正な資産評価に基づく貸借対照表を基礎とし債務免除額が定められている」なら評価損処理が可能になります。

売却せずに済む方法です。金融機関の債権放棄による企業再生を進める手法が広がります。




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