リスクプレミアムの低下




不動産価格はどこに落ち着つくか…リスクプレミアムの低下



2005年1月3日 第527号

新年おめでとうございます。今年が素晴らしい一年となるようにお祈りいたします。

収益物件の不動産価格は「収益÷還元利回り」が基本です。 

この還元利回りは「国債利回り+リスクプレミアム」です。

最も低リスク投資の国債利回りに投資リスク分としてのプレミアムを乗せたものです。

このプレミアムを金融の世界ではイールドギャップとかイールドスプレッドとも呼びます。

飲み屋での本音は…


バブルの頃…

誰もが不動産の値上がりが永遠に続くとは思っていませんでした。飲み屋ではそう話していました。でも値上がりが続くことを前提にビジネスをし、個人としてマンションを買いました。

そして今…

誰もが低金利が永遠に続くとは思っていません。飲み屋ではそう話しています。でも低金利が続く前提でビジネスをし、個人でマンションを買っています。

黒目の恐怖と青目の勇気


不動産に係わる日本人(黒目)は「金利が上がったら不動産は…」との高所恐怖症に感染しつつあります。しかし青目の外国人投資家は日本の不動産投資に対して依然として「行け、行けドンドン」。新たにン百億円投入というニュースが続き、「青目は勇気と度胸と金があるな…」と黒目は思ってしまいます。

還元利回りは「国債利回り+リスクプレミアム」です。

黒目は国債利回りが気になります。しかし青目はリスクプレミアムを気にします。

REIT(不動産投資信託)を指標にすれば、日本国債は1.5%。それにリスクプレミアム2.5%で還元利回りは4%前後です。しかし米国のREITのリスクプレミアムは1%前後だといいます。


不良債権処理場という火事場での大儲けチャンスはなくなったものの、青目にとって資金コストを考えれば日本市場は依然として極めて魅力的なのです。なにしろ2.5%もあるのです。青目の標準は1%なのですから。現物不動産も考え方は同じです。

国債の状況がこのままならリスクプレミアムは青目の標準に向け切り下がり、それにより価格は上昇します。長期金利上昇はリスクプレミアム下落で吸収できると考えるのです。

リスクプレミアムとは何?


かつての日本の不動産市場は闇夜でした。優良な不動産は流通しませんでしたし、個別不動産についての詳細な情報は外部に一切非公開でした。今から思えば安心して投資できる市場では決してありませんでした。

REIT等の不動産証券化が市場を変えました。投資家を集め価格を維持するには情報開示が必須です。開示がなければ臆病な投資家はお金をだしません。物件の価格賃料等の詳細情報が開示され、不動産市場は透明性の高い市場に進化しました。不動産は広く大衆に保有されるパブリックなものに変貌しています。

闇夜の市場は誰にとっても何も見えず、時折おかしな方向に市場そのものが走ります。しかし透明な市場は市場そのものにコントロールされ安定します。

闇の原因も改められました。定期借家、競売、民事執行、サービサー、ノンリコースローン等の各制度の改正と定着、建物へのデューディリや物件価格への収益還元の考え方、等々。

日本の不動産は米国標準に近づき、青目にとってのリスクは激減しました。


リスクプレミアムの低下


闇夜でのリスクプレミアムは4-5%は必要だったのでしょう。現在は2.5%まで下がり、米国標準の1%を意識しながら、底を探す過程にいるようです。

国債利回り上昇があれば市場の短期的修正はあるでしょうが、リスクプレミアムは青目が買える水準まで低下し、国債利回り上昇はこの低下に埋め合わされて、長期的に安定した還元利回りになります。


そうは思っても黒目の私は「国債がガガッと上昇したら…」と飲み屋で話してしまうのです…。


金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか? 2002年1月14日 第383号




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