任意組合方式による不動産投資




任意組合方式による不動産投資への損益通算規制



2005年1月10日 第528号

不動産共同投資への規制


「不動産所得を生ずべき事業を行う民法組合等(外国におけるこれに類似するものを含む。)の個人組合員(組合の重要な業務の執行の決定に関与し、契約を締結するための交渉等自らその執行を行う個人組合員を除く。)の当該民法組合等に係る

不動産所得の金額の計算上生じた損失については、なかったものとみなす措置を講ずる。」

(政府税制改正大綱)


改正の詳細は未定ですが、不動産共同投資に影響がでます。

米国のLPSでの節税


カッコ書きの「(外国におけるこれに類似するものを含む)」。これは米国へのLPS(リミテットパートナーシップ)等が対象となると伝わっています。

米国の中古建物のLPSに投資をします。あちらでは築60年経過のRCビルといったものが平然と賃貸されています。この物件価格10億円で仕組まれたLPSのうち1億円に投資します。

物件のうち持分10%を買って出資するというイメージです。年に一回計算書が送られてきて、配当金が送金されます。手のかからない海外不動産投資です。

土地価格2000万円で建物価格8000万円とします。この家賃収入は日本でも要申告です。日本の所得税確定申告ではこの建物の耐用年数は10年です。本来の耐用年数は50年でも50年経過の中古は2割の10年になります。

毎年の減価償却費は700万円。そして建物価格の大半を借入金とすれば、収支は黒字でも、税務上では金利と償却により赤字となり節税できました(ただし否認例があります)。ちなみに木造で築20数年のものなら耐用年数は2割で4年ほどですから、もっとダイナミックな節税です。

日本の民法組合での投資


今改正では、外国のものだけでなく国内における「不動産所得を生ずべき事業を行う民法組合等」についての規制です。

民法組合は「民法667条 組合契約は各事業者が出資をなして共同の事業を営むことを約するによりてその効力が生ず」であり、任意組合とも呼ばれます。

ひとり1億円10人で10億円の不動産投資をする場合には、この民法組合となることも多いようです。(なお契約内容次第で商法上の匿名組合や単なる共有持分投資だったりもします。)


バブルの頃に一口1億円の「小口不動産」といったものがありました。10億円のビルを一人1億円で共有持分を買いました。これには民法組合を使ったものもありました。

ある登記簿を見ると、投資家は、まず持分10分の1を売買によりその所有とした上で、「民法第667条の出資」という登記原因で胴元に出資しています。

この民法組合への投資への課税は、税務上においてはビル持分10分の1を買ったのと同じ税務申告が許されていました。

例えば計算上の家賃収入300万円で減価償却費と諸経費で500万円なら、諸経費控除後の実際の手取額が仮にプラス200万円であっても、不動産所得上では収入300万円・経費500万円の両建てとなり、赤字としての申告が認められ、他所得との損益通産がOKでした。つまり不動産共有持分への単独での不動産投資として申告が可能でした。

改正です。「民法第667条の出資」という登記をすれば当然ですし、登記をしなくても、実質が民法組合なら規制の対象です。損失はなかったものとされます。

友人3人で1000万円づつ出し合い3000万円の投資用不動産を各持分3分の1づつで登記して、だれかが代表して管理していればそれは民法組合でしょう。

初年度は不動産所得税等で赤字になることも多いはず。この赤字での節税は規制されます。


なお給与所得等の他所得との通算は認められないことは明白ですが、他の不動産からの黒字との通算の是非はまだ不明ですし、その他詳細もまだ不明です。

この改正は、平成18年分の個人への所得から適用されます。法人へは別の規制となります。



cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
住宅税制住宅減税
税制改正
その他税制
その他不動産税制

このレポートと同じ年分リスト
2005年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif