住宅ローン控除築年数制限




住宅ローン控除等の築年数制限改正と中古住宅流通促進



2005年2月14日 第532号

大規模開発では様々な住宅を並べてきました。同一ブロック内に公営住宅・旧公団住宅・高級分譲マンション。多様な所得階層を混在させます。平等意識の強い日本ではそれが当然です。

日本の中古住宅の流通量は、米国に比べ少ないと言われます。

米国では同一住宅地に住む人に同質性が高いようです。その人の住所が分かれば、どのくらいの年収なのかが分かる地域も多いようです。日本ではゴミ出しさえしっかりやれば、誰でも田園調布に住めますが、地域コミュニティに属するには同質でないと居心地悪く、ビバリーヒルズではそれなりの人でないと住み続けられません。これが米国の中古住宅流通の背景です。

キャリアアップを目指す具体的な目標が「どこに住むのか」となります。それが社会階層としてのステイタスですから。よりよい住宅地に移ることが具体的目標になります。引越しそのものが人生目標になれば中古住宅流通は活発になって当然です。

日本でも地名にステイタスはありますが、それが社会階層につながることは稀有でしょう。米国のような目標や理由でわざわざ引っ越す必要もありません。

「耐用年数」の呪縛


税務は「耐用年数」を定めます。これは減価償却の計算をするには画一的に定める必要があるからです。しかし「耐用年数」という「字句」が建物寿命への考え方を誤らせました。

「耐用年数」は現実の耐用年数とは違います。物理的にはもっと使える建物でも、建物の寿命は「耐用年数」の年数という誤った発想を生みました。

鉄筋コンクリート住宅の寿命は60年と言われます。それは国税庁がかつてこの住宅の耐用年数を60年(現在は改正により47年)と定めたことが大きな理由です。60年後には使えても評価ゼロ、木造なら20年で評価ゼロと思い込んでしまいます。この発想により建物が評価されず、中古住宅流通が妨げられます。


極端な例ですが、三越日本橋本店は1927年築、高島屋日本橋店は1933年築。長崎名所グラバー邸は1863年築の木造。建物は大切にすれば長持ちします。

日本では第二次世界大戦敗戦後の急造安普請ビルが多く築50-60年の良質なビルが存在しないので、長持ちする良質なビルを日本人は知らないのです。地震国という事情もありますが。

世帯と住宅とのミスマッチ


日本での住宅の数は足りています。しかし世帯と住宅とのミスマッチが生じています。

ファミリー世帯には広い住宅が行き渡らず、その一方で、一人あるいは二人暮らしの高齢者世帯で、必要以上に広い住宅に住んでいる世帯が多いのです。

ミスマッチ解消が政策課題です。中古流通やリフォーム市場育成等が政策の柱となります。


税制改正で新耐震前後の差


首都圏での中古住宅流通においては、戸建で築20年超が占める割合は1993年で13.9%、それが2003年には38.8%にまで増加しました。マンションで築25年超は1.1%だったのが、17.7%にまで増加しています。

税制では「耐火建築物は築後25年以内、非耐火建築物なら20年以内」が様々な特例適用の要件でした。住宅ローン減税、住宅取得資金贈与や登録免許税不動産取得税の減免は、これより古い住宅は特例が使えません。

これが中古住宅流通を阻害する原因になりつつあります。


そこで2005年の税制改正で、築年数が古くとも新耐震基準に適合していれば税務の特例が使えるということになります。

新耐震基準とは「新耐震設計基準」となった1981年6月以降の建築確認です。登記簿の築年なら81年末から82年が境目です。これ以降ならOKとなります。

これ以前分は耐震診断や耐震改修の証明等も考えられますが、詳細はこれから法制化されます。

新耐震なら問題なくOKですから、新耐震かどうかで明確な差となります。中古流通価格についても差が生じるでしょう。



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