売主側仲介業者でも買主損害賠償




売主側の仲介業者であっても買主への説明不足なら損害賠償



2005年3月14日 第536号

Aさんの隣人は「子供の声がうるさい」といってはAさん宅に向けホースで放水したり泥を投げる隣人。トラブル続きで警察沙汰にもなります。

そこに2年暮らしたAさんがその自宅を売却します。仲介大手の甲社に仲介を依頼します。甲社の営業により、仲介業者乙社がある買い希望客を内覧に案内します。その際に隣人は「うるさい」と苦情をいいこの客は購入を見送ります。

さて雑誌の不動産広告をみた3人の幼い子の親のXさんが乙社にこの買い仲介を依頼します。

乙社担当者はXさんに対してこの物件での隣人のことを説明しないようです。

甲社担当者はそれが心配になります。甲社は売主側仲介ですので、買主のXさんに直接は伝えらません。「うるさい」と言われた前回内覧時の隣人のことをXさんに伝えるようにと、乙社担当者に対して数度に渡り依頼します。売主のAさんにもXさんに伝えるように依頼し、その上で、重要事項説明の物件状況等報告書に「隣人より騒音等による苦情あり」と記載します。

乙社担当者が隣人のことを買主Xさんに伝えないまま売買になります。重要事項説明に際し、「隣人より騒音等による苦情あり」との記載をきっかけに、XさんはAさんに向けて隣人のことを尋ねます。Aさんは「子供が庭で遊んでいたら隣人からうるさいと言われたことがあったが今は問題ない」と答えてしまいます。これで代金2280万円の売買契約が無事成立します。

Xさんが引越しの下見に購入したマイホームを訪れます。隣人は「Aみたいに追い出してやるわ。覚悟しいや。」と、ステレオの音を大きくし警察官を呼ぶ騒ぎになり、後日はホースで建物内部を水浸しにされます。

Xさんは引越もせずに居住を断念し、売主Aさんと売主側仲介業者甲社に対して説明義務違反として約2800万円の損害賠償を求めます。

裁判所の判断


甲社は乙社に対して隣人のことを伝えるように何度も依頼し、物件状況報告書で注意を喚起しています。Aさんは転居当時の出来事等を答えたのであり重要な事項を秘匿していないとしました。それを理由に第一審大阪地裁は損害賠償を認めません。

Xさんは控訴します。そして大阪高裁(平成16.12.2.判決)では、お隣のせいで不動産価値が2割減価しているとして456万円の損害賠償を命じました。

一般個人売主の説明義務


さてAさんは不動産のプロではなく一般個人の売主です。そして売買については仲介業者甲社に依頼した立場です。

このような立場での売主が説明義務違反を問われた裁判事例は多くはありません。

しかし今回の判決では「最近は本件隣人との間で全く問題が生じていないという過信を生じさせた」として、責任を認めました。つまり一般の個人売主であっても、買主から説明を求められて、そこで重大な事項について適切な説明をしなければ損害賠償の対象になります。

売主側仲介業者の説明義務


この事案では売主買主それぞれに仲介業者がつきました。買主が訴えたのは、買主側でなく売主側の仲介業者なのです。

売主側仲介業者は買主側仲介業者に対して、数度にわたり隣人のことを説明するように依頼しましたが、買主側仲介業者はその説明をしません。

第一審判決では、売主側仲介業者は買主に説明しなくとも、買主側仲介業者にその事情を伝えるように依頼することで義務を果たしたとしました。

しかし大阪高裁はこの場合においても契約当事者の買主に対し直接説明を行わない限りは説明義務を果たしたとはされないとして損害賠償を命じました。


隣人情報は個人情報でもあり微妙な問題です。しかし売主サイドとしてはしっかり取り組まなくてはいけない問題です。

甲社は最高裁に上告しました。



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