不動産投資はサイクルビジネス




不動産は値上がり値下がり…不動産投資はサイクルビジネス



バードレポート2005年4月25日 第542号

都市部では選別をしながらの不動産価格高騰が続き、マスコミ紙面をにぎわしています。

今から10数年前の日本には「不動産は値下がりをせず、値上がりを続ける」という土地神話が存在しました。不動産はこの「神話時代」を通過しました。

神話は崩壊しました。日本の人口増や高度経済成長が神話の基礎だったようです。その基礎が崩壊してしまいました。

日本の不動産は「神話商品」から「普通の投資商品」に変わったようです。それは上がることもあれば、下がることもあるという意味です。

サイクルビジネスの投資商品


アメリカで不動産投資ビジネスは「サイクルビジネス」と呼ばれます。不動産価格は上がって、天井をうって、下がって、底をうって、また上がる、というサイクルを描きます。

そのサイクルを利用しビジネスにするという意味です。つまり安いときに買って、高くなったなら売るのです。

カルパース(カルフォルニア州職員退職年金基金)は140万人が加入し運用資産は20兆円弱とアメリカ最大の年金基金です。

このカルパースがアメリカでの不動産を大量売却しています。(TheWallStreetJornal2005.3.25.日経ビジネス2005.4.11.)

カルパースは過去3ケ月で65億ドルのオフィスビルや商業施設を売却しました。これはカルパースの不動産投資の半分です。

アメリカでは商業用不動産が記録的な高値をつけています。

カルパースはアメリカの不動産のサイクルが天井に近いと認識したのです。安いときに買った不動産を高値で売り抜けます。

一方でカルパースは日本の不動産に資金投入します。2005年には3億-6億ドルを投資します。


カルパースが日本の「神話」を信じているとは思えません。日本の不動産のサイクルが上向きと判断しているのです。

カルパースの不動産投資責任者へのインタビューです。

(日経金融新聞2005.4.15.)

日本の不動産市場の現状は「米国に比べ不動産の証券化、流動化が進んでおらず、オフィスビルなどの運営も非効率で、市場拡大はこれからだ。市場自体は大きいし、日本経済の景気が上向いているため投資先の家賃収入上昇も見込める。高い運用利回りと低い借入金の金利の差が大きいことなども魅力的だ。3-5年は好機だと見ている。」

アメリカの不動産については「景気は悪くなっているのに不動産投資だけは行き過ぎになり、投資効率も悪い。そこでこれまでコアの資産だった米国内の不動産を売却し、海外の不動産を取得している。日本での投資もその一環だ。」

世界中の国別都市別での不動産のサイクルを見まわし、天井となる不動産市場で売却して、底から上向きに転じている不動産市場に資金を投入するというダイナミックな投資戦略です。

日本での最終目標利回りは、ノンリコースローンを7割組み入れることで10%台後半です。

必ず値下がりする不動産


値上がりしている都市部の不動産価格は間違いなく値下がりします。不動産は「神話資産」でなくサイクルをもった普通の「投資商品」ですから、値上がりだけが続くことはありません。

ただいつ値下がりを始めるのか、その時期はわかりませんが。


現在の米国での不動産の売り手はカルパース等の年金基金、保険会社、不動産会社等です。そして買い手はREITです。

日本でも不動産価格下落に向かうときの不動産の買い手はREIT(不動産投資信託)でしょう。

REIT運営元の不動産会社にとりREITは便利な存在です。REITの資金は投資家のものですが、その資金を自由に動かせます。

また運用資金が膨らむ限りREITは不動産を買い進まざるをえない運命です。相場先行きにかかわらず、その時の価格が適切ならREITは買い続けます。

万一値下がりでもREIT投資家の自己責任という結末です。

不動産価格はどこに落ち着つくか…リスクプレミアムの低下 2005年1月3日 第527号



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