中古住宅で耐震基準適合証明書




古い中古住宅でも耐震基準適合の証明書があれば税制優遇



2005年6月20日 第549号

中古住宅の流通促進は住宅政策の大きな柱です。

日本の住宅数は世帯数を上回っています。しかし一人や二人暮らしの高齢者が広い家で、ファミリー層が狭い家といったミスマッチが生じています。中古住宅の流通を促進させて、これらミスマッチ解消をはかります。

税制にも問題がありました。古い中古住宅は優遇税制が利用できなかったのです。これが2005年度税制改正で改められました。

新耐震基準適合証明が条件


「築後経過年数が耐火建築物は25年以内、耐火建築物以外は20年以内」が、多くの場合に中古住宅の税制上の要件でした。

それが「築後経過年数が耐火建築物は25年以内、耐火建築物以外は20年以内。又は、新耐震基準を満たすことを証明しているものを取得した場合」と2005年4月1以降は変わりました。

例えば2005年4月1日時点の耐火以外なら1985年4月1日以降建築された住宅だけが対象でした。

改正より1985年3月31日以前に建築された住宅であっても、新耐震基準に適合という証明がされれば対象となります。


改正となった特例は


・住宅ローン減税

・特定の(つまり10年以上所有の)居住用財産の買換え特例

・相続時精算課税制度による住宅取得資金贈与特例

・住宅用家屋の登録免許税軽減

・中古住宅の不動産取得税特例


(ただし次に注意)

・相続時精算課税ではない旧制度の住宅取得資金贈与特例が、経過措置により2005年までの適用可能ですが、改正対象外です。

・居住用財産の買換では「譲渡資産」ではなく、「買換資産」が問題となります。そして耐火以外ならば築年数制限は従来からなく、いくら古くても耐震基準を満たさなくてもOKです。今改正の対象は耐火建築物を買換資産として取得するときです。

新耐震基準とは


さて「新耐震設計基準」は1981年6月以降の建築確認が対象でした。地震に対する強度が格段に高くなりました。この新耐震以降のものは無条件で特例の適用OKのはずなのです。

しかし耐火25年超、耐火以外20年超の中古住宅はたとえ「新耐震設計基準」導入以降に建築の住宅であっても、建築士や指定確認検査機関等による耐震基準適合証明書が必要です。

(不動産取得税の特例での1982年以降の建築に限っては例外であり証明書不要です。)

実務上での注意


税法上では、物件取得時に証明済み物件としての要件を満たしていることが必要です。

つまり中古住宅購入で引渡を受けたときには、すでに耐震基準適合証明済みでないといけない、となっているのです。

「築後20年超(耐火建築物は築後25年超)の住宅を取得(引き渡し)した後に新耐震基準を満たすことの証明書を取得した場合には、これらの特例措置が適用されませんので、注意してください。」と国土交通省は呼びかけています。

売主ではなく買主が税制の特例の適用を受けます。つまり証明書が必要なのは買主です。しかし引渡前の証明書が必須です。引渡前なら売主側が証明書をとっておくのが原則でしょう。

そして引渡後になってから、買主側が証明書の必要性に気づいても手遅れです。


税法の不備でしょう。税務執行上での改善策が望まれます。

また証明書の書式は、内容が同じにもかかわらず、所得税贈与税用・登録免許税用・不動産取得税用の3種類があります。必要な複数の証明書を取得前に用意します。

そして共同住宅であるマンション住戸の証明については、その住戸を含む建物全体が耐震基準を満たすことについての証明書が必要です。

古い中古住宅の売買に当っては、事前に買主が税務特例を使うための配慮をしなくてはいけません。不動産仲介業者の新しい仕事が増えたようです。




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