アパート建築費への消費税還付




アパート建築費への消費税だって還付を受けられる。



2005年7月11日 第552号

消費税の納税額は


消費税は受取った(預かった)税額と支払った(預けた)税額の差額を納税するのが原則です。

売上1億円で500万円の消費税を受取り、仕入や諸経費等の支出6000万円で300万円の消費税を支払っていれば差額200万円の納税となります。

ところが売上が6000万円で消費税300万円を受取り、仕入諸経費1億円で消費税500万円を支払っていれば差額200万円は国から還付を受けられます。

賃貸事務所ビルを建築し建築費1億円で消費税500万円を支払いました。他に売上がないとしてそのビルの家賃収入売上600万円で30万円の消費税を受取っていて、課税事業者ならば差額470万円の還付となります。

所得税や法人税では建物建築費の全額がその年の経費になることはなく減価償却をしますが、消費税では減価償却の考え方はなくて、支払った年に全額が控除(還付)の対象になります。

アパート家賃は非課税


ややこしいのはアパートや賃貸マンションです。アパート家賃についての消費税は非課税です。しかしアパートの建築費についての消費税は課税です。

アパート建築で建築費1億円で消費税500万円を支払い、他に売上がなく、アパート家賃売上600万円(消費税は非課税)を受取っていたらどうでしょうか。

結論は賃貸事務所ビルとは違い、還付はありません。

このアパートのオーナーは消費税課税対象となる売上がありません。だから消費税の申告義務も納税義務もないですし、逆に申告をすることもできないので還付申告もできないのです。


このオーナーが消費税課税対象となる駐車場経営をしていたしましょう。駐車場売上600万円への消費税30万円を受取っていたらどうなるのでしょうか。

売上1000万円以下なら消費税免税事業者です。だから申告義務もなく還付申告もできません。

しかし免税事業者であっても自ら課税事業者を選択することはできます

課税事業者を選択すると


課税事業者を選択していたらどうなるでしょうか。

建築費への消費税は500万円のうちの一定金額が控除(還付)対象となります。

500万円に対して、全売上(駐車場600万+アパート600万=1200万)に占める、課税売上(駐車場600万)の割合(600万÷1200万=0.5)を乗じるのです。

つまり250万円が控除(還付)対象となる消費税額となるのです。これを一括比例配分方式といいます。還付される消費税は250万円から30万円を差し引いた220万円です。

アパート建築費の消費税の還付はないと思われている向きが多いのですが、そうでもないのです。


例えば駐車場売上600万円への消費税30万円で、アパートの完成引渡が12月となり建築費1億円への消費税500万円を支払います。12月入居なのでこの年のアパート家賃はわずか60万円。

前述の割合の計算します。全売上(駐車場600万+アパート60万=660万)に占める課税売上(駐車場600万円)の割合(約0.9)を500万円に乗じて450万円が控除(還付)対象となる消費税額となります。450万円と30万円の差額420万円が還付となります。

12月竣工だと還付が多い?


その年に消費税課税対象事業があれば(始めれば)、わずかな売上でも課税事業者を選択して、12月にアパート引渡を受けると、その建築費への消費税のかなりの金額が還付となりえます。

以前から事業を営んでいれば前年中に課税事業者を選択し、事業を新たに開始するのであれば前年でなくその年末までに選択します。簡易課税では還付を受けられません。

個人は暦年で課税なので12月ですが、法人なら事業年度です。

なお設備がない駐車場等では課税売上にはならずに、非課税売上の土地貸付とされることもありますので御注意を。


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