信託受益権の媒介は信託業法




信託受益権化不動産の媒介は信託業法…金融庁の業者登録



2005年7月18日 第553号

不動産証券化事案では不動産の受け入れ主体としてSPC(特定目的会社)をまず設立します。

そのSPCが不動産の買主になり、そして匿名組合契約等により投資家がSPCに出資する仕組みとなるのが一般的です。

ここで「信託」が多用されます。売主は信託銀行等へ土地建物を信託し、名義も信託銀行等に変更し、売主には信託受益権(信託した土地建物からの収益を受ける権利)が与えられます。

買主が求めることは、名義を自分の名前にすることではなく、土地建物からの収益を受けることです。

それなら土地建物を買っても信託受益権を買っても一緒です。


なぜ信託受益権なのか


ではなぜ土地建物ではなくて、信託受益権なのでしょうか。

理由は税金問題と不動産特定共同事業法です。


土地建物の売買だと登録免許税不動産取得税が課されます。信託ならば信託設定時にわずかの登録免許税が必要ですが、その後は土地建物売買ではないので課税なしで済みます。

また不動産による共同投資事業での投資家保護を目的として1995年に不動産特定共同事業法が施行されました。許可制にし最低資本金1億円以上とする等の旧建設省による不動産事業者に対する法規制でした。

証券化事案ではこの特定共同事業法が邪魔です。例えば資本金1億円がなければこの法律を回避せざるをえません。

この特定共同事業法は信託することで回避できます。土地建物なら規制対象ですが、信託受益権なら対象外なのです。

こうして大量の不動産が土地建物としてでなく信託受益権として流通を始めました。


金融庁が不動産流通を所管


土地建物流通は国土交通省の所管で宅地建物取引業法(宅建業法)の規制です。しかし信託受益権流通は金融庁の所管で信託業法の規制です。不動産流通の一部の実質的所管が国土交通省から金融庁に移ったのです。

証券化当初はそれほど問題になりませんでした。

不動産仲介業者が仲介するにあたり購入者から「不動産現物ではなく信託受益権化してSPCへ譲渡してほしい。」と要望され信託受益権販売契約を締結してその仲介業者がその媒介をするに際しては、信託受益権販売業の登録不要と金融庁は明言しています(「信託業法Q&A」金融庁2004.6.29.)。

だからこの場合は仲介業者に信託業法違反はありません。

仲介業者はまず土地建物売買契約を成立させ、それを合意解約させてから、信託受益権売買のお手伝いをすればいいのです。

いったん成立した土地建物売買契約から宅建業法による仲介手数料を受取れますので…。

宅建業でなく信託業法の対象


そして証券化された信託受益権の転々流通が始まっています。

最初の1回は上記のように信託受益権販売業の登録は不要で宅建業法の報酬を受取れます。

しかし転々流通しての2回目以降は違うでしょう。

仲介依頼を受けた最初から信託受益権です。土地建物ではないのですから宅建業法の対象になりえませんし、宅建業法の報酬規定を使う余地もありません。

これは信託受益権の販売の媒介ですから、信託業法の信託受益権販売業者の仕事です。信託受益権販売業者でなければこの業をすることはできません。


(なお、信託業法では販売の媒介は規制対象ですが、購入側については規定をしていません。)

宅建業者が信託受益権販売業者になるためには金融庁(各財務局)に登録申請し1000万円の供託金を入れる必要があります。

将来は銀行や保険会社だけでなく、信託受益権販売業者である不動産仲介業者にも金融庁検査が入り、業務改善命令までも出されるようになるでしょう。

これからは投資用不動産の売買仲介を業にするのならば、信託受益権を扱うことが、避けて通れなくなっています。


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