広大地に該当すれば相続税減




広大地に該当すれば相続税減…住宅街のファミレス敷地は?



2005年7月25日 第554号

広大地なら相続税が減る


広大地の評価方法が2004年に変わりました。まさに大盤振る舞いの改正がなされました。

広大地に該当し、その面積が1000uならば路線価×0.55(広大地補正率)×面積が評価額となります。

2000uなら0.50、3000uなら0.45、4000uなら0.40、5000u超なら0.35となります。つまり5000u超ならば35%(65%割引)で評価できるのです。

開発許可が必要な面積なら広大地に該当するのが基本です。戸建住宅団地開発のための開発道路等つぶれ地や開発費を控除する考え方に基づいています。

そのために開発済みマンション敷地等でつぶれ地のない場合はこの広大地に該当しません。

その判断基準は微妙なところがあります。該当するか否かで相続税は大きく違います。

税務上の広大地に該当すれば相続税がドンと安くなります。

2005年6月17日付けで国税庁が新「情報」を流しました。


ファミレス敷地は広大地?


「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地(例えば、大規模店舗、ファミリーレストラン等)」は「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」なので広大地に該当しないとされていました。これについての解釈が加わりました。

その敷地がその地域の土地の標準的使用といえるかどうかで判定します。都市の郊外の幹線道路(国道県道等)沿いに店舗営業所等が立ち並ぶ地域の大規模店舗等の敷地は、そのような用途が標準的な用途なので税務上の広大地には該当しません。

一方で、例えば、戸建住宅が立ち並ぶ住宅街にある大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用ではないので広大地に該当します。

つまり国道沿いファミレス敷地は広大地に該当しませんが、住宅地にポツンとあるファミレス敷地は該当します。

マンション適地は広大地?


未開発の宅地について、その宅地を中高層の集合住宅等の敷地として使用するのが最有効使用である場合、つまりマンション適地については、戸建住宅開発用地と違い、開発道路不要なのだから、広大地に該当しないとされました。しかしどのような土地がマンション適地なのかは漠然としていました。これについての解釈が加わりました。

戸建住宅とマンションが混在する地域(主に容積率200%の地域)は、明らかにマンション等の敷地に適すると認められる土地を除き、広大地に該当します。

一方、容積率が300%以上であり、かつ、開発許可面積基準以上の土地は、原則マンション適地であり、道路幅員制約等によりその定められた容積率を使えない地域といった例外を除き、広大地には該当しません。

つまり容積率300%を使いきれる地域は原則マンション適地であり広大地に該当しません。

セットバックはどう考える?


開発しても道路公園等の負担がほとんどない土地は広大地には該当しないとされていました。

どのような場合に「負担がほとんどない」というのか。これについての解釈が加わりました。

道路に面して奥行きがそれほどなく細長くて、数多くの小さな宅地に羊羹切りできる土地についてです。敷地内での道路開設不要なら、道路中心線からのセットバックが必要とか、また開発に際し既存前面道路を拡張するために道路敷き提供をするとかの程度ならば、それは「負担がほとんどない」のであり、広大地には該当しません。

市街化調整区域の宅地は?


市街化調整区域であっても都道府県の条例により戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる地域では、広大地に該当します。それ以外は広大地には該当しません。

広大地に該当するかどうか、今回の「情報」によりだいぶすっきりしましたが、まだまだ微妙な事案は多いでしょう。

広大地の相続税評価は大盤振る舞い…新しい相続税対策? 2004年8月16日 第509号




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