賃貸管理業は信託業法で金融庁規制




不動産賃貸管理業は金融庁の規制下に…信託業法の改正



2005年8月1日 第555号

信託業法改正が不動産賃貸管理業に影響を与えています。

改正法は信託受託者が信託業務の一部を第三者に委託することへの法規制を行いました。

賃貸ビルの不動産証券化にあたっては信託銀行を受託者として信託されるのが普通です。

そして受託した賃貸ビルについて信託銀行は賃貸管理業務を外部の賃貸管理会社に委託します。その委託についての法規制が定められたのです。

信託銀行は金融庁の厳しい監督下にあり、法令遵守の徹底を求められており、法改正には神経質にならざるをえません。

信託業法が賃貸管理を規制

改正信託業法第22条では、次の(1)から(3)を満たさなければ、受託財産についての信託業務の一部を第三者である委託先に委託することができません。

(1)信託業務の一部を委託することとその信託業務の委託先(委託先が確定していない場合は、委託先の選定に係る基準及び手続)が信託契約において明らかにされていること。

(2)委託先が委託された信託業務を的確に遂行することができる者であること。

(3)委託先が委託された財産を自己の固有財産と分別して管理することその他の内閣府令が定める条件をみたしていること。

そしてこの委託先は社内管理体制等について信託業法の定めをクリアしなくてはいけません。

つまり信託銀行が受託ビルについての賃貸管理業務(建物設備の保守修繕・賃料の請求徴収・テナントとの賃貸借契約の媒介・駐車場管理業務など)を外部賃貸管理会社に委託するにあたり、その賃貸管理会社が信託業法の基準を満たした会社でなければ、信託銀行が法令遵守違反となってしまうのです。

賃貸管理業者の選別と規制


信託銀行は賃貸管理会社の選別を進めます。もともと証券化事案で大規模物件が多く、大手賃貸管理会社が主ですが、その中でもこれら基準に対応できるような特に大手の賃貸管理会社に仕事は集中し、小規模零細の業者は排除されます。それは信託銀行としては当然の判断です。

賃貸管理会社が信託銀行から業務を受託しようとすれば、自らが信託業法の定めに従っていないといけないのです。そうでなければ信託銀行が信託業法違反となり、金融庁から処分されるのです。つまりこれらの賃貸管理会社は実質的に金融庁の監督下に入ったわけです。

土地建物賃貸の媒介仲介なら国土交通省の宅地建物取引業法の規制対象です。しかし純粋な賃貸管理そのものは、宅地建物取引業法の対象外です。もちろん実態は不動産を扱う業という意味において不動産業です。しかし国土交通省の法規制の網の外だったのです。それでも媒介も行いますから賃貸管理会社は宅地建物取引業者の登録をしているのが普通ですが。

金融庁は信託業法を使って、宅地建物取引業者の登録をしている賃貸管理会社までも、自らの法規制の網にいれました。

金融庁はどこまで意識して信託業法改正を行ったのでしようか。信託業法は、信託の委託者及び受益者の保護を図るための法律です。純粋に不動産証券化の進展により多くの投資家を保護しようとしたのでしょうが。

受益権化不動産も金融庁


また信託受益権化された不動産の売買は、土地建物の売買ではなく、信託受益権の売買です。

その売買の媒介への規制は宅地建物取引業法でなく信託業法です。大量の不動産が信託受益権化され、その所管が国土交通省から金融庁に移ります。

もちろん国や国民にとり不動産を管轄するのがどの省庁でも、まっとうな行政が進められればそれでいいことです。

しかしそれにしても国土交通省は省庁間の縄張り争いに無関心の官庁です。対象としての信託受益権化不動産と、業者としての賃貸管理業者という、監督しがいのある先をごっそりと金融庁にもっていかれました。

信託受益権化不動産の媒介は信託業法…金融庁の業者登録 2005年7月18日 第553号



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