賃貸管理会社の家賃保証と保険業法




賃貸管理会社の家賃保証は「保険の引受け」…保険業法で規制



2006年6月12日 第596号

アパート貸主から不動産の賃貸管理会社が管理を受託します。

ある賃貸管理会社は家賃の5%で、建物維持管理、契約管理、入居者斡旋の業務をします。

またアパート貸主から「賃料保証」もしてくれとの要望には、家賃の10%で「賃料保証」もします。業務受託から何日かしても入居者が決まらなければ、入居者が入るまでは本来の家賃の例えば90%を保証するのです。

この家賃保証が「保険」引受けとして保険業法の規制対象になりました。一定規模以上での家賃保証を行うには、最終的には「保険会社」か「ミニ保険会社(少額短期保険業者)」にならないといけません。そうでなくては保険業法違反となります。

「家賃保証」は「保険」か?


かつての保険業法の規制対象は「不特定」の者を対象とした保険だけでした。「特定」の者だけが対象なら規制対象外。特定の建設会社の顧客だけを対象としていれば、最初から保険業法の対象外と言われてきました。

改正保険業法が2006年4月に施行されました。いわゆる「無認可共済」規制のために、「特定」の者を対象にする保険も保険業法の規制対象となりました。

そして「家賃保証」が保険なのか違うのか、議論されました。

金融庁は「保険」だとの明確な結論をだしました。大東建託株式会社からの文書照会に対して2006年4月6日に回答(ノーアクションレター)しました。以下回答をそのまま引用します。

「保険業法第2条第1項によれば、『一定の偶然の事故によって生ずることのある損害をてん補することを約し保険料を収受する保険』の引受けを行う事業が『保険業』に該当するものとされている。

これに照らすと、照会のあった事例は、照会者が家主より管理費として一定の金員を収受し、対象となる建物について、空室が発生し照会者が入居者斡旋活動を始めてから15日間が経過しても次の入居者との賃貸契約が開始しない場合に家賃の9割相当額を、あるいは空室が発生した場合に全額相当額を金銭給付することを約定するものである。また、空室の発生やその解消は、従前の入居者が退去するか、新しい入居希望者が現れるかという契約締結時に契約者双方にとって確定されていない事由によって生じるものであり、かつ照会者の建物維持管理業務や入居者斡旋業務によりその結果を完全に回避することは困難なものといえる。

以上より照会のあった事例は『一定の偶然の事故によって生ずることのある損害をてん補することを約し保険料を収受する保険』の引受けを行う事業に該当すると考えられ、同項にいう『保険業』に該当しないとは言えないものと認められる。」


「保険」に該当と明確に答えました。実は、照会者は様々な視点から「家賃保証」は「保険」でないと主張していました。

保険は偶然の事故が対象のはず。空室は管理や入居者斡旋の結果として生じるもので、偶然の事故でないから保険ではない。

家賃保証は保険数理等とは無縁でありそもそも保険ではない。

家賃保証は建設不動産事業という本業に組み込まれたものであるのだから、これは保険の引き受けではない。

しかし金融庁側は、これら主張に関わらず「保険の引受けに該当する」と断じたのです。

保険業法違反を回避するには


引受け相手(貸主数)1000人以下等(例外あり)の小規模なら規制対象外ですが、1000人越えた時点で保険業法規制となります。

すでに1000人を越えており家賃保証業務を継続するには、通常ならば、2006年10月までに経過措置の届出をします。そうすれば2008年3月までの新規引受け受託と、2009年3月限りの業務継続ができます。

しかしその後の業務継続にはは金融庁の管轄下で、保険会社かミニ保険会社にならなくてはいけません。そうすると様々な規制を受けることになります。



不動産関連業界の取り仕切りは国土交通省から金融庁へ? 2006年2月6日 第579号




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