値下がりマイホームの売却は譲渡損




値下がりマイホームの売却は譲渡損をうまく使って税金圧縮。



2006年7月17日 第601号

デベのための買換推進税制


不動産デフレ時代は不動産需要を喚起させる税制でした。

かつてはサラリーマンのマイホーム売却損失について繰越控除はできませんでした。

しかし突然に1998年税制改正で、サラリーマンであってもマイホーム譲渡損は3年間繰越控除ができるようになりました。

ただしローンで新たにマイホームを買った場合に限ってです。

一見するとサラリーマン救済税制でしたが、特例が使えるのは新しいマイホームを買う体力がある人だけ。リストラでローンを払えず泣く泣く自宅売却し、賃貸に移るサラリーマンは対象外。ローンで新しいマイホームを買わない限りはダメなのです。

これは苦しい国民を救うとの仮面をかぶった、需要喚起目的のデベロッパー救済税制でした。

「税金で面倒みるから、損したことは忘れ、景気回復のために、もう一度借金でマイホームを買いなさい」との税制でした。


現在も有効なマイホーム税制


それから8年後の今年。都心部では住宅価格が上昇しています。

消費者はあせり始めています。値上がり前に、金利上昇前にマイホームを取得したいと…。

時代は確実に変わりました。しかしこの税制は生きています。


一般の不動産譲渡損の損益通算と繰越控除は認められなくなっています。居住用だけがこの税制で例外的に認めらたままです。また現行のこの税制は2006年末までの期限付きの税制です。

2007年以降も期限延長されるでしょうが、不動産建設需要喚起の目的が達成されたなら、いずれは廃止されるかもしれません。ただ現在は有効な税制です。

値下がり分を税金で補填


マイホーム譲渡損が4000万で、新マイホームを買えば、譲渡年の所得が1000万円ならその年の所得税住民税はゼロ、残りの譲渡損3000万円は以降3年間繰り越せます。以降毎年の所得が同じ1000万円なら、以降3年間も税金ゼロです。つまり売却年を含め4年間がゼロになるのです。

ある人の税率がもし3割なら値下がり譲渡損の3割分を国が税金により補填してくれるのです。


さてこの税制の要件です。

譲渡年の1月1日で所有期間5年超の居住用財産の譲渡損が生じた場合には、床面積50u以上の新マイホームを期間10年超の住宅ローンを利用して購入します。そうすれば譲渡損については給与所得等他の所得との損益通算と繰越控除が認められます。

新たなマイホームの価額、ローン金額の制限は定められていません。「あれば」いいのです。


現在の値下がり住戸を売却して、隣接する同一面積で同一価格の住戸を買ってもいいのです。

合計所得3000万超の年は繰越控除適用なし、親子等の身内に譲渡した場合は適用なし、譲渡土地が500u超は特別の計算、新マイホームは譲渡年の前年・当年・翌年に取得、住宅ローン返済時の扱いや過去の特例適用状況その他要件があります。

マイホームに大きな含み損がある相応の高所得者なら、この税制に適合させたマイホームの売却と買換えをすることで税金対策にもなります。 

引っ越し後も居住用財産


なおマイホームから引っ越してもそれから3年目の12月31日までは税法上では居住用財産に該当することになります。つまり所有期間5年超なら、引っ越し後空き家でままでも賃貸転用中でも、税務上は「居住用財産」としてこの税制を適用できます。

新マイホームを買わずとも


なお2004年改正で新たなマイホームを買わずとも、多少ですが損益通算繰越控除が認められるようになっています。

認められるのは譲渡損のうち最大で「住宅ローン残額−売却額」つまり「全額返済に回して残るローン額」です。

苦労して繰上返済を続けた人や退職金等で一括返済した人はローン残高が減っているでしょうから使えないでしょう。

この場合も所有期間5年超、所得制限等の要件があります。

値下がりマイホームの売却は譲渡損をうまく使って税金圧縮。2006年7月17日 第601号




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