マイホーム譲渡税と配偶者贈与




将来のマイホーム譲渡税を消すための配偶者贈与2000万円



2006年8月14日 第604号

配偶者贈与は2000万円


贈与税には配偶者控除があります。婚姻期間20年以上の配偶者に対し評価額2000万円のマイホームを無税贈与できます。「20年間連れ添ってくれてありがとう」の気持ちです。

対象は、専ら居住の用に供する土地借地権又は家屋で国内にあるものです。翌年3月15日までにそこに住み、その後もずっと住むつもりのものです。

マイホームそのものでなくマイホーム取得資金も対象で、翌年3月15日までマイホームを取得し、そこに住み、その後もずっと住むつもりのものです。

「ずっと住むつもり」が要件です。すぐに売却するつもりなら特例適用はダメになります。

マイホーム土地家屋の相続税評価をだします。その評価額のうち持分で2000万円分を贈与します(贈与税基礎控除110万円を加え2110万円までは無税です)。

もし評価額が5000万円なら5分の2の贈与で2000万円です。翌年3月に贈与税申告をします。

贈与後の3000万円特別控除


マイホームに住み続けるなら何も変わりません(妻が夫にやさしくなるかもしれませんが)。

本当の威力を発揮するのはその後のマイホーム売却時です。

配偶者贈与なし、つまり夫単独所有で譲渡益5000万円とします。居住用財産の売却なので3000万円特別控除が使え、差し引き2000万円が課税対象。5年超所有なら税率20%で税額400万円。
(10年超所有の居住用なら特別控除後譲渡益の6000万円部分は税率20%でなく14%となり、税額は280万円になります。)

さて配偶者贈与により夫婦で持分各50%になっていれば、それぞれ売却益は2500万円で、それぞれが3000万円特別控除を使え、譲渡税はゼロになります。

贈与を受けた妻の税務上の取得費や所有期間は、贈与者である夫の数字が引き継がれます。

タワーマンションの贈与


評価額と時価のギャップの大きな不動産の贈与は、特に効果が大きくなります。例えば都心部のタワーマンション。時価に比べて評価額は半分以下、3分の1以下のものも多いようです。

夫が8000万円で購入したマンションの評価額を4000万円とします。購入後しばらくしてから持分2分の1の評価額2000万円について妻に配偶者贈与します。

更にずっと後にそのマンションを8000万円で売却しました。

もし譲渡益無しなら課税もなし。ただ売却代金の半分の4000万円もが妻のものになります。

もしマンションが1億3000万円で売れて譲渡益が5000万円ならば、夫婦それぞれ譲渡益は2500万円ですが、それぞれ3000万円特別控除なので課税はゼロです。

「評価額2000万円のマイホームの贈与」でなく「マイホーム取得資金2000万円の贈与」も認められますが、どうでしょう。

妻が受贈資金2000万円を投入するので当初から夫婦共有となり、妻取得持分は4分の1(購入額8000万円分の2000万円)です。

一方、夫が購入、しばらく後に「評価額2000万円のマイホームの贈与」なら妻持分2分の1(評価額4000千万円分の2000万円)。同じ特例でも差が生じます。

購入直後の土地建物贈与は取得資金の贈与と紛らわしいので、しばらく時間を置きましょう。

なお、配偶者贈与は家屋なし、つまりマイホーム土地だけでもOKです。ただし、わずかでも家屋持分をつけるのがコツです。

売却時の3000万円特別控除は家屋を有してないとダメ。また贈与時の不動産取得税は、家屋がないと居住用軽減措置が使えず、数十万円もの差となります。

経営者の事業リスクと贈与


現在は順調であっても事業リスクを負う経営者なら、万一のための配偶者贈与はお勧めです。

無担保マイホームを妻名義にしておけば、万一破産等となっても自宅は妻名義で残ります。

もちろん担保に入れたり、妻を保証人にしたならダメですが。


債務者がする贈与は詐害行為等の微妙な問題もあり、債務超過なら注意や覚悟が必要です。

超高層マンションで相続税対策…相続税評価額の不合理 2005年12月5日 第571号




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