事業用資産の買換特例期限




事業用資産の買換特例はあと3ケ月限り。急いで売却を。



特例は廃止ではなく延長になりました


2006年9月18日 第609号

事業用資産の買換特例として普段使われる「15号買換」(法人なら「16号買換」。以下同じ)は2006年12月までが期限です。

延長か否かは12月に自民党税調が決定します。それまでは不明です。景気回復と都市部地価高騰で役割は終わりとされ、延長なしの可能性が高いでしょう。 


「15号買換」は年末廃止との前提で不動産の組み換えを進めましょう。「15号買換」を使うには年内の売却が必要です。

2006年の売却なら…


以下が2006年現在の税制です。

10年超所有の事業用(アパート・貸宅地・事務所・工場・店舗等、賃貸用・自己事業用、何でもOK)の建物と敷地を売却したなら、全国どの土地建物へでも事業用の買換が可能です。買換資産を自由に選べます。

買換すれば譲渡税は原則課税のわずか2割の負担で済みます。

東京区部で売却し、東京区部や北海道での買換も可能です。

北海道で売却し、東京区部や北海道での買換も可能です。

(ここでの「買換可能・不可」とは「税務上の買換特例適用が可能・不可」という意味です。)

2007年の売却となると…


「15号買換」がなくなれば、「1号買換」(三大都市圏既成市街地等内から外への買換制度)を活用するしかありません。 

アパート貸宅地の売却では買換不可。事務所店舗(賃貸用含む)は、三大都市圏から地方郊外への買換のみ可能。逆は不可。

□アパート・貸宅地を売却

全国どこで売却しても買換原則不可。東京区部でも北海道でもアパートの売却なら原則不可。

□10年超所有の事務所・工場・店舗・倉庫等(賃貸用含む。福利厚生施設を除く。)を売却

三大都市圏既成市街地等内(例えば東京区部)で売却し三大都市圏既成市街地等外(例えば北海道)への買換は可能。(買換資産はアパートでも可です。)

しかし三大都市圏既成市街地等外で売却して、内へ買い換えることは原則不可になります。

東京区部で売却し北海道での買換は可能。しかし東京区部で売却しての東京区部での買換は原則不可。東京区部にすでに所有している土地上に建築する建物だけへの買換も原則不可。

三大都市圏既成市街地等外での売却では買換は原則不可です。

北海道での売却については、北海道でも東京でも原則不可。

(「原則不可」とは次の意味です。事業用買換特例は、大気汚染規制区域・農用地区・産業誘致地区、マンション等価交換事業等については個別に定められており、これらに該当すれば買換は可能という意味です。なお自らの居住用マイホームについては別途買換特例があります。)

前バブル時には、東京区部等のアパートや貸宅地を売却して、当時の「1号買換」を利用し、北海道等の賃貸物件へという買換えがブームになりました。

現行「1号買換」は、法改正により事務所工場店舗等に限定されています。アパートや貸宅地の売却は「1号買換」不可となっていますので注意が必要です。


あと3ケ月にすべきこと


「15号買換」を確実に利用するには、2006年中の売却です。

あと3ケ月です。12月に売買契約を契約し、来年1月引渡ならOK。ただし2006年譲渡として申告しなければいけません。


買い手が見つからず、期限が間に合わないのなら、経費はかかりますが、年内に自分の会社や身内に時価で売却しましょう。

自分の会社や身内への売却であっても事業用買換特例は適用できます。(居住用特例では身内へ売却ダメ。) 買い受けた自分の会社や身内がその後にゆっくり買い手を捜せばいいのです。

また時価と相続税評価額の乖離が大きい物件や他の含み損物件の組み合わせ等により様々な税務対策が可能です。

一部だけ存続の可能性も


過去の法改正の経緯から見て、たとえ15号買換廃止となっても、建物への買換や3大都市圏でのアパート貸宅地の売却等は一部限定で存続の可能性が有ります。

事業用資産買換での不動産組み換えなら2006年末までの売却 2006年4月3日 第587号




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