リートのM&A




都心部の優良不動産をまとめて買う方法…リートを買収する



2006年12月11日 第620号

都心部の優良不動産は値上がりを続け、売り物はほとんどなく、買いたくとも買えません。

そんな優良不動産をまとめて買い取る方法があります。リート(不動産投資信託)の買収です。


アメリカ最大のオフィス系リート、EOPT(エクイティ・オフィス・プロパティズ・トラスト)は、債務の引継160億ドルを含め総額360億ドル(4兆円)で、ブラックストーンという投資グループに買収されると、2006年11月19日に明らかになりました。

アメリカのリートの仕組みは日本とは違います。一定の要件を満たすことで株主配当金への法人税課税が非課税になるという税務上の仕組みが適用されたというだけの、単なる会社です。(日本のリートも一定要件で非課税となっておりそれにより高配当が可能となっています。)

買い側のブラックストーンは株式市場で45ドルほどだったEOPTの株式に対して、約1割上乗せした48.5ドルでTOB(株式公開買付)をかけたのです。

明星食品に対するファンドと日清食品によるTOBが話題になりました。高めの金額を示して市場の株式を買い集めます。

ブラックストーンは買収後にEOPTを非公開化します。

日本でも、すかいらーくやワールドのように上場を廃止し非公開化する企業が増えています。非公開にすれば他人の目を気にせずに何でもできます。

買収後のEOPTを非公開にすれば、あとは自由。全不動産を売却しても、一部売却・一部は別のファンドに・一部は用途転換…、自由になります。


日本でのリート買収方法


日本のリートでも似たような買収は可能です。

日本のリートは米国と違い不動産の単なる受け皿です。リートを動かすのは委託業者です。友好的買収ならば、この委託業者を買い取ることもできます。


ジャパンシングルレジデンス投資法人というリートがありますが、ここにはジャパンシングルレジデンスアセットマネジメント株式会社(以下「会社」)という委託業者がいて、リートの不動産運用についての実際のマネジメントを行っています。

この会社はインボイス・リーマンブラザース・クリードの3社が株主でしたが、2006年10月31日にクリードは会社の株式を売却し、代わりにダヴィンチが株主になりました。会社全ての買収ではないものの、一部分の買収が実際に行われたのです。

委託業者の地位を完全に押さえれば、そのリート所有不動産をかなり自由に動かせます。ただ委託会社は非公開会社ですので敵対的な買収は困難でしょう。

敵対的にやるのなら、米国のようにリートそのものに対しTOBをかけることになります。

リートには「投資主総会」という投資家の総会があります。買収後にこの総会で役員を差し替え、委託業者の変更を決議し、上場廃止すればいいのです。


安いリート・高いリートも


金融庁は不適切役員会運営としてリート4社を10月20日に行政処分しました。株価(投資口)が冴えないところもあります。一流リートの株価は高騰しても、すべてのリートとは限りません。

リートとしての株式市場での時価総額が、その所有不動産の時価総額を下回るリートもあると言われています。不動産買いよりリート買収がお買い得です。

一流のしっかりしたリートも安心はできません。多少高めでも買ってしまおうか、という外資もいるのではないでしょうか。

三井不動産系列の日本ビルファンド投資法人は超一流リートですが、投資口50万口で、現在一口150万円です。時価総額はわずか7500億円です。負債を入れてもせいぜい1兆円です。

新日鉄ですら外資からの買収におびえる時代です。米国で4兆円買収に踏み切る外資にとっては大した金額ではないかもしれません。たった1兆円で東京の一流ビルをまとめて買えます。

2007年にはリートの再編もあるのではないでしょうか。

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