小規模宅地評価減は面積基礎控除




どのくらいの財産で相続税?…相続税の面積的な基礎控除



2007年7月23日 第650号

相続税の面積的な基礎控除


相続税の基礎控除は「5000万円+法定相続人の数×1000万円」です。相続人が2人なら7000万円になります。

東京区部住宅地は相続税路線価で坪100万円程のところが多いようです。昔は普通のサラリーマンでも買えた土地。そこの70坪の自宅敷地が7000万円です。それだけで基礎控除を使い切ります。自宅を有するだけで相続税がかかるという、相続税の大衆課税となってしまいます。

そこで国は大衆課税にならないようにと通常の基礎控除だけでなく、面積的な基礎控除も用意しています。それが小規模宅地の評価減制度です。

亡くなった方一人につき最大400uまで最大80%引きする、という制度です。相続人が何人いようと、どれほど土地があろうと最大400uまで。どの土地を選択するかは自由に選べます。


「最大」400uですが、用途により違います。400uは工場等一定の事業用地選択の場合です。自宅なら最大240u、アパート敷地等なら200uです。

自宅ならば、配偶者か同居の子が相続すれば240uまで80%引きですが、要件からはずれると200uまで50%引きともなり、様々な要件で、かなり複雑です。

70坪7000万円の自宅が要件該当すれば80%引きです。路線価評価で7000万円であっても1400万円に対してだけの相続税課税で済みます。すると基礎控除7000万円まであと5600万円の余裕ができます。自宅建物や退職金程度の預金があっても相続税はかからないでしょう。これが小規模宅地の評価減制度の基礎控除的な役割です。

どのくらいなら相続税?


「どのくらい財産があれば相続税がかかるのか」と一般論で質問されたなら、基礎控除額と小規模宅地の評価減を考えます。

超高級住宅地の田園調布でも路線価は坪200万円前後ですから自宅敷地が240u(約70坪)までであり80%引きが使えれば、他に預貯金が3-4000万円あっても相続税はかかりません。

「普通のご自宅と退職金程度の預貯金なら相続税はかかりませんよ」というのが、配偶者あり又は子同居の場合での、質問に対する全国共通の回答です。

(子には同居や居住の要件等があるので、親の一人暮らし等では200uまで50%引きのこともあり、注意が必要となります。)

評価減の最大面積を超えると、それ以上の評価減はなくなるので急激に相続税が高くなります。アパート敷地だけなら200uまで50%引きできるのですが、自宅敷地240uで80%引きを選ぶと、もうアパート敷地の50%引きはできません。だから「広めの自宅に加えてアパートが一棟あれば相続税はかかることが多いです。」となります。ただ地価水準で大差が生じます。


評価減適用が相続税対策


この評価減をうまく使うことが相続税対策のポイントです。

例えば自宅なしで金融資産1億円あれば相続税はかかります。

しかしその1億円で自宅を購入したなら相続税はかからなくなるでしょう。自宅敷地部分が80%引きになるのですから。

父親の相続に際し、子が自宅を相続し、母は金融資産だけを相続。その自宅に母と子とが同居するとはよくあるケース。この場合に母の相続がおきれば土地がないのですから評価減は使えません。相続税を考えるのなら母が子から自宅を買うのです。

バブル期購入で原価が高く譲渡税の心配不要ならいいのですが先祖代々の土地なら譲渡税に注意です。親子間の売買なら居住用3000万円控除は使えません。また登免税や取得税も生じます。

父親の相続で子が相続税を払っていれば父親の相続税申告から3年内なら譲渡所得から相続税の一部を取得費として控除できる制度があるので譲渡税がかからないこともあります。

また母親が他に遊休土地を有していれば母と子とでの「固定資産の交換」とすることで譲渡税なしにできるかもしれません。

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