金融商品取引法で賃貸管理会社




金融商品取引法で公認会計士が賃貸管理会社をクビにする



2007年8月13日 第652号

2007年9月30日施行の金融商品取引法は次の定めをします。

公開企業は、財務計算に関する書類その他の情報の適正性を確保するために必要な体制について評価した報告書(内部統制報告書)を有価証券報告書と併せて提出しなければならない。その内部統制報告書は会計士監査を受けなければならない。

従来は決算結果だけでよかったのですが、それをどうしっかり作成しているのかについての「内部統制報告書」を作成し監査を受けないといけないのです。

…これだけなら「公開企業は面倒で大変ですね…」ですが。

ファンドはAMの連結対象に


株式公開した不動産ファンド運営会社(AM…アセットマネジメント会社)が増えました。

AM会社ではファンドをどこまで連結対象にするかが問題になっています。以前はかなりゆるく、多くのファンドが連結対象外で済んでいました。

しかし2006年のライブドア事件が一変させました。連結対象外の組合が問題になりました。

企業会計基準委員会は2006年9月に投資事業組合の取扱を定めます。AM会社が実質支配し業務執行していればその投資事業組合はそのAM会社の連結対象となることになりました。

そもそもAM会社は、実質支配するファンドを用意して、お金を預かり運用し分配する存在です。そっくり当てはまり、匿名組合SPC等による多くのファンドが連結対象となりました。

例えばダヴィンチ・アドバイザーズの2006年12月決算は、30以上のファンドを連結対象にしたため爆発的膨張をしました。

総資産は従来基準なら568億円だったものが8783億円になり、売上は204億円が1360億円になったのです。

つまりファンドはAM会社の連結対象になるのが当然になったのです。

連結対象になるのであれば金融商品取引法で導入される内部統制報告書の対象にもなります。

AM会社は各ファンドの決算結果だけでなく、ファンドがいかに適正に処理しているのかを内部統制報告書に記載し、会計士監査を受けることになります。


委託先PMへの会計士監査


さて報告書記載のファンドの事務処理体制の監査を会計士がすることになりました。

「どんな体制でやってます?」

「賃貸管理会社(PM会社…プロパティマネジメント会社)・信託銀行・会計事務所に処理をすべて丸投げ委託していて、その処理結果をもらうだけです」。

外部委託は悪いことではありませんし、外部委託のファンドがほとんどでしょう。でもこれでは会計士は監査ができません。

「それでは委託先のPM会社がどう処理をしているか報告してください」となります。


監査基準委員会報告「委託業務に係る統制リスクの評価」というものがあり、委託先をどう監査すべきか定めています。

委託内容や与える指示や求める報告の程度、委託先の業務能力や財務安定性、マニュアルでの業務内容、委託先の全般統制と業務処理統制等々。統制目的とそれを達成するための方針及び手続、職員の雇用人事方針等々…といった項目について委託先からの報告までも求めます。

AM会社はこれらを調査して報告書を作成しなくてはならず、また会計士はそれが適正かの判断をしないといけないのです。

AM会社からPM会社に求められるものは各物件へのテナント付けの上手さや清掃その他の実際の管理運営能力でした。

しかし金融商品取引法において、公開企業であるAM会社のファンドから求められる能力に、AM会社としての内部統制能力とその報告能力が加わります。

テナント付けが上手いPM会社でも財務処理がテキトウなら、会計士に「このPM会社はダメ」と言われて切られる時代です。


逆に実務能力が多少劣っていてもそちらがしっかりしていればAM会社としては安心して任せられるかもしれません。

不動産賃貸管理業は金融庁の規制下に…信託業法の改正(2005年8月1日 第555号

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