家賃値上げでと不動産価格




不動産を高く売るために家賃値上げで価格コントロール



2007年8月27日 第654号

売却のための家賃値上げ


地主が貸宅地を相続税物納するに際して地代値上げを国から求められることがあります。

地代値上げは苦労します。こんな時は「解決金」を地主が借地人に払い地代値上げします。

年間数万円の地代を値上げしてもらうために、地主が借地人に解決金数百万円を払います。…何やらおかしな話ですが…。

でも地代値上げができればその貸宅地を数千万円の高い価額で国に物納できます。数百万円の解決金支払いは地主にとり経済合理性にかなっているのです。


商業用不動産でも似たようなことが起こります。

商業用不動産の価格は基本的には収益還元で決まります。

利回り5%なら物件価格は家賃20年分です。「家賃=物件価格×5%」だから「物件価格=家賃×20」です。

つまり家賃値上げできればその20倍分価格は上がります。

売却するに先立って、テナントとの賃貸借契約が更新を迎えました。さあどうしましょうか。

年家賃を1000万円値上げするため解決金1億円をテナントに払います。すると物件価格は家賃の20倍、2億円アップします。

これは極端としても、保証金を返還する見返りの家賃値上げや、共用部分改修に1億円を投じる条件での家賃1000万円値上げ、は現実的です。それで価格は2億円アップです。

低家賃テナントには1億円の立退料で出てもらい、新テナントで年1000万円アップすれば価格は2億円上がります。フリーレント(一定期間家賃無料)等のおまけをつけてでも家賃そのものを高くするのがポイントです。

物件価格のコントロール


不動産価格が収益還元で評価されるようになり、売却価格が家賃にリンクしました。

かつては売主が物件価格をコントロールするのは困難でしたが、今では家賃をコントロールすることで物件価格をコントロールできるようになったのです。

低収益のボロボロ商業用不動産を仕入れ、バリューアップと称し、改修やテナント入れ替えで収益を高め、高値転売するビジネスがあります。

バリューアップを売主自らがやればいいのです。所有不動産の売却価格を引き上げられます。

定期借家で価格が上がる


さて東京駅近くのAクラスビルの家賃はバブル期を越えそうな勢いです。家賃値上げが一気に進みます。背景に定期借家契約があります。定期借家制度は2000年3月にスタートし特に事務所系で急増しました。事務所ビルなら期間5年から10年程でしょう。東京駅前にパシフィックセンチュリーがオープンしたのは2001年、丸ビル2002年、六本木ヒルズ2003年です。

Aクラス再開発ビルが続々登場し、定期借家契約が次々結ばれました。その期限が次々到来します。家賃はガバっと上がります。過去5年間の家賃値上がりがすべて反映できますから。

現実の家賃が上がれば物件価格も確実に上がります。


定期借家契約ではない旧来の借家契約ならばそれまでの賃貸借契約の「更新」です。更新なら無理な値上げはできませんし裁判所もそれを認めません。

定期借家なら期限到来での「更新」はありません。契約は終了し、再度の「新契約」となります。更新ではないのです。

定期借家なら「新契約で新家賃に応じないのなら契約終了ですね。原状回復して出て行ってください」で終わりになります。

家賃値上げにより、あるいは新テナントの入居により、家賃が年間1000万円値上がりすれば売却に際しての不動産価格はその20倍、2億円上がります。

実際の売買価格は


もちろん実際の価格査定はそんな単純ではありません。近隣家賃水準や値上げ余地、保証金等も織り込まれて当然です。

しかし現在のような売り手市場において、実際の賃貸借契約で値上げできれば、その効果絶大となるのは間違いありません。


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