金融商品取引法で不動産投資顧問業




金融商品取引法の投資運用業には不動産投資顧問業登録



2007年11月5日 第663号

金融商品取引法(以下「金商法」)が07年9月30日に施行され、幅広い規制をします。

現物不動産は対象外ですが、信託受益権や組合型ファンド持分も対象ですから、不動産ファンドを運営するのならほとんどの場合でこの金商法の規制対象になります。

信託受益権の仲介だけなら金商法の第二種金融商品取引業者登録が必要となりますが、これは従来の信託受益権販売業者登録があれば横滑りしますので問題ありません。

金融商品取引法の投資運用業

顧客に一任されての運用や、集団投資スキームとして資金を集め自己で運用を行うなら、金商法の「投資運用業」としての登録が必要になります。登録が必要になる不動産アセットマネジメント会社もあります(緩やかな登録条件の投資助言代理業登録でいいこともありますが境界は微妙です)。

それでも既に多くのファンドが自己運用されていますから、経過措置がもうけられました。一般投資家向けにファンド組成し募集していれば法施行から6か月以内に登録すればいいことになりました。 逆に言えば、6ケ月間で金融庁の投資運用業登録を受けなくてはなりません。

不動産関連特定投資運用業

不動産は他の金融商品に比べ特殊です。

現物不動産は金商法対象ではないのですが不動産関連の「投資運用業」について「不動産関連特定投資運用業」と定めて、「総合不動産投資顧問業者としての登録を受けている者」又は同程度の知識及び経験を有することという規定をおきました。実質的には国交省の管轄する不動産投資顧問業制度での総合不動産投資顧問業でなくては登録できないのです。

総合不動産投資顧問業

突然脚光を浴びたのが総合不動産投資顧問業です。

01年に登録が始まった制度ですが、現在は9社しか登録がありません。一時は20社近く登録があったもののここ数年は新規登録もなく減少し6社にまで落ち込みました。10月に三井不動産等の関連会社3社が新規登録され10月末で9社になりました。まだまだ登録申請が押し寄せています。

もちろん総合不動産投資顧問そのものが目的でなく、金商法の投資運用業登録のためです。

不動産投資顧問業には2種類があります。個人でも登録できる一般不動産投資顧問業では現在800もの登録があります。

しかし投資一任業務まで可能な総合不動産投資顧問業登録は投資家保護の観点から厳しいものです。資本金や純資産要件もあり、またコンプラや社内管理体制等への社内規定整備についての厳しい登録審査があるようです。また登録には一定の人材が求められています。

具体的には不動産コンサルティング技能登録(不動産流通近代化センター)・ビル経営管理士(日本ビルヂング経営センター)・ARES認定マスター(不動産証券化協会)や不動産鑑定士等の有資格者であり、かつ数十億円以上の不動産に関する投資取引又は管理に係る判断業務に2年以上従事した人材がいないといけないのです。

注目される資格試験

有資格の経験者がいなければ総合不動産投資顧問業登録ができません。

金商法の投資運用業者になれず、一任運用やファンド運用に支障が生じます。

ビル経営管理士試験の申し込みは10月末締め切りでした。受験者数は大幅増のようです。

金商法の投資運用業への経過措置6ケ月は08年3月です。

ビル経営管理士の合格発表は1月下旬。

合格できれば、投資運用業登録も間に合うかもしれません。でも落ちたなら…。これら有資格の経験者の転職環境は突然有利になりました。

年金基金からの不動産投資

金商法は年金基金による不動産投資を想定しています。

年金基金からの不動産投資一任勘定の受け皿が不動産関連特定投資運用業になります。いずれ年金基金から不動産市場に大量の資金が入ってくるでしょう。


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