借家契約で賃借人からの中途解約




借家契約で賃借人からの中途解約。家賃の値上げ値下げ。



2007年12月3日 第667号

借家契約の中途解約は可能か


借家契約に「賃借人は1ケ月前予告により解約…」といった特約条項があるから借家人からの解約は可能なのです。特約がなければ中途解約はできません。

「何年何月何日から2年間」のように一定の期間を定めて、建物を賃貸する契約は、「この期間借ります・貸します」という約束です。そして「この期間は約束の家賃を払います・もらいます」という約束です。このままなら解約不可が原則です。

「6ケ月前予告で中途解約…」といった中途解約の特約条項がなければ、この原則になります。

つまり借家人からであっても中途解約不可なのです。


借家人が勝手に引越し退去して、原状回復工事まで済ませ、カギを賃貸人に送りつけても、賃貸人が受取拒否すれば借家人は借り続け家賃を払い続けます。アパートなら中途解約の特約ありが当然ですが、商業用不動産ならそうとも限りません。

ただし実務は微妙でしょう。勝手に退去した賃借人に対して家賃を払い続けろとの裁判をおこせますが、裁判官は適当なところで和解をさせそうです…。

例外として200uまでの居住用建物の定期借家で一定の場合に1ケ月前予告で解約可とする強行法規があります(借地借家法38条5)。この例外を除けば、定期借家契約であろうとなかろうと、中途解約の特約条項がない限り中途解約はできません。

かつては毎年家賃が上昇していました。借家人が一方的に解約して退去してくれれば、高い家賃で新賃借人が入ります。だから賃借人からの解約を認める慣行ができたのでしょう。

借家人から高額保証金を預かるロードサイド店舗等の建設協力金方式等の例外を除き、ほとんどは中途解約特約があります。なければ大混乱するでしょう。

それでも定期借家の普及により「中途解約不可」の契約が増えているようです。しかし定期借家契約だけでなく旧来の借家契約でも扱いは同じなのです。

事務所ビル等の長期契約で中途解約不可とするには転貸可とすることもあります。転貸可なら賃借人は転貸で対応できます。

期間定めなし契約の中途解約


「何月何日から2年間」契約は期間の定めありの契約です。期間の定めなしの契約は中途解約の扱いが違います。「法定更新」の更新契約がこれに該当します。

借家契約更新で賃貸人から更新拒絶して契約終了するには正当事由が必要ですが、借家人保護から正当事由はほぼ認められません。また賃借人の「値上げに応じない・更新料払わない」に対し、賃貸人が「それなら更新不可」と言い張っても、つまり合意の更新がなくとも「法定更新」となります(法定更新での更新料は議論があります)。

従前契約が「2年間」等と期間の定めのある契約でも、法定更新となれば、更新後の借家契約は「2年間」ではなく「期間の定めのない契約」となります。

この場合の建物賃借人は3ケ月前の予告により解約できます(民法617条)。つまり3ケ月家賃を払い続ければ解約です。

同様に賃貸人からは6ケ月予告で解約できる(借地借家法27条)という規定はあります。ただしそれには正当事由が必要ですので実際の解約は困難です。


家賃の値上げと値下げ


借地借家法32条は近隣相場等に比し不相当になれば値上げ値下げの請求ができると定めます。

定期借家契約ならば、値上げ値下げ一切なし、と特約すればその通りになります。

しかし定期借家でない従来型契約は特約があってもダメです。

「値上げしない」という特約は有効ですが、「値下げしない」は無効です。家賃の値下げをしないとの特約があっても、世間相場が下落なら賃借人は値下げ請求できます。

さて「値上げしない」との特約がないのなら、契約中途での値上げも可能です。最近では、ビル賃料高騰を背景に大幅な値上げ請求もなされています。


賃料減額請求が困難なサブリース契約はどのような類型か(2006年2月27日 第582号)



cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
相続税対策申告
定期借地権定期借家

このレポートと同じ年分リスト
2007年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif