新築マンション価格値下げ




郊外の新築マンション価格引き下げと昭和バブルの教訓



2008年1月28日 第674号

周辺郊外と都心部の「新価格」


東京都東村山市の駅徒歩10分で新築分譲中の大規模新築マンションが大幅値下げをしました。

3LDK66.89uが3158万円から2350万円へと25%値下げです。

2007年7月に分譲開始し、2008年3月に完成予定です。分譲開始時も当初公表の強気価格から数百万円下げて分譲開始をしました。今回は更に大幅下げです。


2006年から東京都心部のマンションは「新価格」と言われて2割上がるのは当然となりました。更に売れ続け2007年は「新新価格」。急騰します。それでも人気物件は売れ続けます。

東京中心部でのマンション用地はなくなり、マンション供給は周辺郊外へ移ります。土地代も建築費も高騰し、周辺郊外も「新価格」、時には「新新価格」になり始めました。世間の景気も良くなったようだから大丈夫だろう…。

しかし現実は甘くはありませんでした。周辺郊外のトレンドは確実に変わったようです。

東京都心部でも中古マンションチラシに「新価格」の文字が踊っていました。この「新価格」は全く別の意味でした。中古市場での高額タワーマンションが売れずに値段を下げた…それがここでの「新価格」でした。

昭和バブルの教訓


さて不動産が値下がりを始めるとどうなるでしょうか。

昭和バブルのときは、多くの人が「大きな損を確定したくない」の一念で少しずつ値下げしましたが、売れません。弱気相場になると価格が一気に下がります。誰かが思い切った投げ売りをすると、その価格が市場での標準になり、更に大きく下げないと売れません。誰より早く誰より思い切った価格で投げ売らないといけませんでした。

下がる前に下げるというのが昭和バブルの教訓です。

当初の下落中は買う人がいました。強気のプロも買いました。

以前の価格水準が頭に焼きついていて思わず買いたくなりました。売る側からはそんな買い手がいるうちでした。更に下がると買い手はいなくなりました。

損切りしたプロは生き延び買いに入ったプロが破綻しました。

底打ちが見えないうちは買ってはいけないというのも、昭和バブルの教訓です。


株式価格と不動産価格


東証株価のピークは1989年末です。それ以降の株価の動きはご存知のとおりです。

まだ不動産は買われていました。90年3月に旧大蔵省融資規制が始まりましたが90年は強気の不動産プロが数多くいました。公示価格のピークは91年です。

株式と不動産は別のもののように思えますが、下げ相場では確実にリンクしました。

株で損をした人は不動産を売ります。動きが速いのは株式市場ですから、不動産は遅れて下がります。サブプライム問題による株価下落の影響は確実に不動産に降ってきます。

相続税評価額と相続破産


前バブルでの相続税破産のピークは92年前後の相続分です。

相続税評価額は公示価格の80%水準です。実勢地価の急落で評価額が逆転し、大地主さんは相続税で簡単に破産しました。

ちなみに昭和バブル前の相続税評価額は公示価格の半分程度の水準でした。地価高騰対策の一環で80%水準に引き上げられ、それが今も続いています。

地価上昇が続いた最近でこそ相続税破産の心配は消えました。しかし相続税が心配な大地主さんは物納の事前対策等を再検討しないといけません。


相続税の最高税率が、当時の70%から現在では50%にまで下がっていることが救いです。

前バブルにはなかったこと


円相場が安いこともあり、欧米やアラブ、アジア等外資による日本の不動産への投資資金はそれなりに期待できます。前バブル時にはなかった材料です。

またファンドやREITも昭和バブルには存在しませんでした。苦しくなるとすれば中小の国内転売ファンドからでしょう。

ジュリアナ東京とサブプライムと原油価格と日本の不動産(2008年1月7日 第671号)


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