月決算末不動産価格大暴落説




市場には物件があふれ3月決算末「不動産価格大暴落説」?



2008年2月18日 第677号

3月末の決算対策で、不動産売り物件があふれ出ているようです。これから1-2ケ月間は驚くような取引が出現するかもしれません。資金繰りに苦しむ中小ファンド等にとっては極めて厳しい年度末になります。

金融機関によっては当面つなぎ融資を続けるところもありますから、次の山場は9月の中間決算となります。

不動産価格暴落説?


各メディアが不動産価格暴落を伝え始めています。

強烈なのは、2月11日週刊住宅掲載の、日本の不動産金融での第一人者、早稲田大学大学院の川口有一郎教授のインタビュー記事です。他の雑誌等の「誰が言ったか誰が書いたかわからない記事」とは全く違います。

「統計分析すると、2006年後半から07年6月頃までファンダメンタルズに関係なく(J-REITの)株価が上昇した。上がるから買う、買うから上がるというサイクル。つまり『完全にバブルだった』。米国REITのイールドギャップ(不動産利回りと金利の差)がマイナスになり、米国の住宅価格が下落し、行き場に困った資金が06年暮れに一気に流入してきた。」

「実物不動産は07年11月にピークを迎えた。そして12月末に金融庁は銀行に対し融資の引き締めを指示したことで、実物不動産への融資も細り始めている。おそらくこれから実物不動産市場が崩れる」

「私募ファンド会社を取り巻く環境は厳しい。金融商品取引法や法令順守の面からのストレスが強くかかってくると立ち行ち行かなくなる私募ファンドも出てくるだろう。資金調達のできないファンドは淘汰され、全体の数を把握するのは難しいが、最終的に私募ファンドの数は現行の3分の1以下になると見ている。」

不動産市場のアナリストであるUBS証券の沖野登史彦氏による2月13日の不動産経済FAX-LINEへの署名記事です。

「サブプライム問題が深刻化した昨年秋以降、外資系の金融機関を含めて、これらのプレーヤー(不動産ファンドや中規模以下のデベロッパー)に対する信用機能が急速に低下した印象がある。これに加えて不動産のファンダメンタルズにやや調整感が漂っているため、貸出先や案件のクオリティによる金融機関からの選別は、今後ますます厳しくなるであろう。」

「具体的には、国内系の不動産ファンドやスモールキャップ(小規模)のJ-REITおよび中小デベロッパー、ゼネコン、パワービルダー等の間で破綻、身売り、統合等の動きが活発化するであろう。このような状況の中で、短期間に多くの不動産が市場に売りに出される結果、価格が一時的に弱含みとなる可能性は否定できない。」

中小ファンドの行方


中小不動産ファンドの多くは外資系金融機関等から資金調達で物件を仕入れ、出口の売却先をJ-REIT等にしていました。

サブプライム問題で外資系金融機関からの資金は絞られ、借換は厳しくなりました。出口としてのJ-REIT等も買いません。

優良物件は外国の資金が買いに入るようですが、地方や不人気物件は買い手がつきません。

一方で資金力ある大手は「いつ買おうか。やっと我々大手の時代だ。」とばかり不動産価格暴落を待っているかのようです。

3月決算で市場がどう動くか注目です。そして次は9月です。

最近の高値が頭に残っていると思わず買いたくなる金額でしょう。前のバブル期では、底値が見えない状態で買った人は破綻しました。その後には全く買い手がいなくなりましたから。

ですから、もしも買いたいのなら、思い切った指値でしょう。

日本の不動産は土地神話で値上がりが続く「神話商品」から、米国のように値上がり値下がりを繰り返す「サイクルビジネス」商品になったと言われます。しかし日本人はまだ「サイクルビジネス」には慣れていません。

cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
その他不動産関連

このレポートと同じ年分リスト
2008年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif