消費者契約法とアパート更新料




消費者契約法でのアパートの更新料は有効か無効か



2008年2月25日 第678号

消費者契約法と敷金


消費者契約法は2001年4月に施行です。消費者(=アパート入居者)と事業者(=大家)との取引で、消費者にとって著しく不利なものは無効になります。

(消費者契約法10条)…「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」

最初の強烈な判決は2004年3月16日の京都地裁 (その後大阪高裁で確定) です。敷金の返還について争ったものでした。

「…自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは,契約締結にあたっての情報力及び交渉力に劣る賃借人の利益を一方的に害するものといえる…(だから)原状回復特約は消費者契約法10条により無効であると解するのが相当である。」

アパート退去時の原状回復義務について、自然損耗及び通常使用による損耗についての「賃借人の負担にします」という特約は消費者契約法において無効としました。つまり通常の利用だったのであれば、敷金全額を返還しないといけません。

以降、敷金について消費者契約法で争う判決が続きました。

そしてテーマは敷金から更新料に移りました。

消費者契約法と更新料


ある男性が2000年8月、月額家賃4万5000円、更新料毎年10万円でマンションを借り、2006年11月に退去するまで6回更新し5回更新料を払います。 

この過去5回分50万円の更新料の返還を求める裁判です。

50万円の訴訟に双方それぞれ10名に及ぶ大弁護団が結成されました。更新料が無効となれば全国的に極めて大きな影響があります。更新料がダメなら礼金だって似たようなものですし。

1月30日に京都地裁で判決がありました。一般紙各紙もこの判決を大きく取り上げました。

「賃貸住宅更新料返還請求訴訟『更新料は有効』京都地裁『賃料前払い、過大でない』(毎日新聞1.30.夕刊)」。


更新料は家賃の前払い


更新料を払わないと通常は法定更新になります。法定更新なら法的には「期間の定めのない賃貸借」となり貸主はいつでも解約の申し出ができます

しかし更新料を払って、ちゃんと更新すれば、賃借人は期間満了までは安心です。つまり更新料は賃借人の賃借権を強化することの対価となります。

もっとも貸主は正当事由がない限り「期間の定めのない賃貸借」でも解約はできません。もともと賃借人は追い出される心配はないのです。つまりもともと強い権利だから更新料を払ってもそれ程強くならないのです。

「…賃借権強化の対価としての性質は希薄であるにもかかわらず、原告と被告は、更新料支払の約定のある本件賃貸借契約を締結している。このような契約当事者の意思を合理的に解釈すると、賃貸人は、1年目は、礼金と家賃を加算した金額の売り上げを、2年目以降は、更新料と家賃を加算した金額の売り上げを期待しているものと考えられ、他方、賃借人は、更新料を含む経済的な出指を比較検討した上で、物件を選択しているとみることができる。……

このように、本件更新料は、本件物件の賃貸借に伴い約束された経済的な出損であり、本件約定は、1年間の賃料の一部を更新時に支払うこと(いわば賃料の前払い)を取り決めたものであるというべきである。」

(京都地裁判決要旨より)

更新料は家賃の一部だ。それに更新料は過大でないし借主に不利益でもないから、更新料は有効、という判決です。日本中の大家さんがホッとしました。

やっと第一ラウンド


訴訟はまだ第一ラウンド。威信をかけての戦いですから決着は最高裁でしょう。そして次のテーマは礼金と共益費でしょう。



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