大規模商業施設は出店急増




大規模商業施設は出店急増。賃料下落と歯抜け売り場増大。



2008年3月10日 第680号

大規模SCの出店ラッシュ


一部地域での駅前商店街の「シャッター通り」は痛々しいほどです。これを救うため、まちづくり3法(大店立地法、都市計画法、中心市街地活性化法)の改正が行われ新規に1万u以上のSC(ショッピングセンター)の出店は厳しくなりました。

改正に伴う大型SCの駆け込み出店が続いています。どれが駆け込み出店かの判断は難しいのですが、全国商工団体連合会の2007年4月時点調査では当時の出店計画88件のうち40件は駆け込みの疑い、としています。

開業ラッシュが続く中で、新規SCはテナントが埋まりません。テナント歯抜けのままでの見切り開業も始まっています。

イオンとヨーカ堂の寡占状態


一方でこれら大規模SCのキーテナントとなれる大型小売業者はイオングループとイトーヨーカ堂のセブン&アイグループとに集約されてきました。売り場はたくさんできても、売り場に入るのはこの2者です。

2007年3月期のイオンの経常利益1897億円に対し地代家賃2454億円。イトーヨーカ堂は216億円に対し797億円です。家賃引き下げが業績に直結します。

統合を繰り返し巨大化した2社は大量仕入れによる仕入れ価格引き下げパワーばかりでなく家賃引き下げパワーも手に入れました。

イオンは年間10店以上出店していましたが一気に出店速度を落とします(日経2008.2.29.)。

イオンばかりではありません。バンダイナコムは2009年3月期末までにゲームセンター等について国内直営店の約2割50-60店舗を閉店します。アミューズメント施設は1カ所あたりの面積が多く、抜けたら後継テナント探しは大変です。

家賃切り下げが始まる


イトーヨーカドー東習志野店は貸主トップリート投資法人に2007年2月賃貸借契約の解約通知をします。高賃料で入居する新テナントなど探せません。結局年間賃料7億2530万円から4億7144万円(プラス売上歩合)へ最大35%減額となりました。

不動産価格は収益還元ですから家賃下落は物件価格下落に直結し、それがそのままREIT投資口価格下落に直結します。

イトーヨーカドー鳴海店(名古屋)についても日本リテールファンド投資法人と家賃20%減額で合意しました。同投資法人は鳴海店賃料減額の見返りに同投資法人が有するイトーヨーカ堂5物件について2010年8月までは賃料改定しないとの合意をとりつけました。もちろんそれ以降は分かりませんが。

イオン北海道は札幌近くに入居する店舗(敷地面積2万u・床面積3万u)を54億円で買い取ります。理由は何と店舗閉鎖のためです。店舗の賃貸借は2022年までで中途解約時には違約金が生じます。違約金を払うより買った方が経済的なのだそうです(同社プレスリリース)。

定期借家制度の効果は


定期借家制度が始まってから8年です。「不振店を追い出しやすい」はずでした。

中小テナントは期間5-6年が多く、次々期限を迎えています。

しかし南船橋5万uの大型SC売り場なら約4割が空きです。

決して追い出されるわけでなく、テナント側がSCに見切りをつけて違約金を払ってでも勝手にでていきます。

家賃と期間が固定の定期借家だからといって強気にもなれません。契約満了時に退店されないように賃料引き下げをしたうえで、定期借家契約から従来型借家契約に切り替えて、テナントに残留を求める例も出てきているということです。

東京では不動産価格は急落していますが、以前からのビル継続賃料は値上げが続いています。

ところが全国の大規模商業施設およびそれに投資するREITについては、賃料減額リスクとそれにともなう価格下落リスクが大きくなっています。

(参考:日経流通2008.2.20、RMJ2008.2月号)

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