譲渡担保で所有権移転と登記原因




譲渡担保での所有権移転なら課税はなし。その登記原因は?



2008年4月14日 第684号

不動産担保での貸付なら抵当権や根抵当権の設定登記します。代物弁済予約による所有権仮登記をすることもあります。

しかし貸主にとって最強の登記は「譲渡担保」です。借主所有の土地を担保にするのなら、その土地の所有権移転登記を行い登記上での所有権者を貸主名義に移してしまいます。

ただし担保ですから使用収益は借主のまま。借主の自宅なら借主はそこに住んだままです。登記上だけ所有者を形式的に貸主名義にしてしまうのです。

借金返済が終わったら所有権を貸主から借主に戻します。もし借金を返さなければ登記上の所有者はすでに貸主になっていますから、貸主はこの土地から確実に回収できます。


担保としての譲渡担保登記


登記に際しては「譲渡担保」という登記原因で登記します。

「売買」「代物弁済」「時効取得」「収用」等様々な登記原因での所有権移転ができますが、これらは民法・土地収用法その他法律に定まった原因です。

「譲渡担保」には法律で明確な定めはなく、実務と判決とで積み上げられてきたものです。

しかし譲渡担保を「譲渡担保」でなく「売買」として登記することが多々ありました。貸主にとってはその方が確実です。

譲渡担保は課税の心配不要


譲渡担保の便利さの一つに税務を気にしなくていいことがあります。譲渡担保で所有権移転登記をしても、法人税や所得税では売買があったとされての課税はされません。

譲渡担保なら「売買」で登記しても、その実質は担保に過ぎませんから、売却はなかったものとみてもらえるのです。


(ただし不動産取得税は実質でなく形式への課税が原則ですので課税されます。それでも期間2年以内の譲渡担保なら非課税となる規定があります。登録免許税はそれぞれの登記に応じて課税されます。)

つまり実態はお金の貸し借りであっても、「売買」登記により他人の名義にできますし、にもかかわらず課税ナシなのです。

貸主にとっては、登記上では売買で買った土地になっていますので貸金をよりきっちり安心確保できます。

借主にとっては信頼できる第三者と譲渡担保契約を結ぶことで安心して所有権移転登記をできます。他の債権者のほとんどはその「売買」登記を見てその土地はあきらめるでしょうから、差押等の心配が激減します。


登記原因証明情報には


さて改正不動産登記法の施行により、登記に際し「登記原因証明情報」の添付が義務付けられ、詳細な説明が求められます。

かつては、真実は「譲渡担保」であっても「売買」原因とする登記ができました。しかしこの「登記原因証明情報」が必須となり、そこに事実と異なることは書けませんので、司法書士はこの登記を受け付けません。

以前のように譲渡担保で「売買」登記する便法は登記実務上困難になりました。
もちろん正々堂々の「譲渡担保」登記ならこれまで同様です。しかし「売買」での登記を望む人も多々います。

(なお売買登記なら登録免許税率は現行1%、しかし譲渡担保なら2%と倍も違います。)

買戻条件付譲渡・再売買予約


所得税と法人税の通達には次のようにあります。「形式上、買戻条件付譲渡又は再売買の予約とされているものであっても…要件を具備しているものは、譲渡担保に該当する。」

つまり「譲渡担保契約書」でなくとも買戻条件付「売買契約書」でも譲渡担保として課税ナシで済むのです。これなら「売買」登記です。再売買の予約でも同じです。両者は付記登記仮登記等の扱いに違いがあります。

貸金担保として売買をし、返済時のために売主買主逆の再売買予約や買戻条件をつけます。

工夫して実態を譲渡担保と同様にすれば通達をクリアできます。
なお所得税法人税はクリアできても不動産取得税は課税です。



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