相続税取得費加算




相続から3年10ケ月は譲渡税ゼロで土地を売却するチャンス



2008年4月28日 第686号

一定額まで譲渡税ゼロで土地を売却できる人がいます。3年程前までに土地を相続した地主さんは可能性が高いでしょう。

相続税申告期限から3年内に相続土地を売却した場合には、「土地について払った相続税」を売却益から引けるのです。


相続税申告期限は相続後10ケ月。申告期限から3年とは、亡くなってから3年10ケ月のことになります。丁度3年前の相続なら期限は残り10ケ月です。

相続財産が土地だけで相続税1億円としましょう。この相続税1億円はその全額が「土地について払った相続税」です。

相続財産中の任意の土地を1億1000万円で売却します。

仲介料や測量等の譲渡費用が450万円、土地の原価(取得費)が550万円とします。これらを差し引いた譲渡益は1億円です。

通常ならば税率20%で2000万円の譲渡税が課されます。

しかし期限内なら、土地について支払った相続税を土地の原価(取得費)に加算できます。

土地の原価550万円に相続税1億円を加算し、土地の原価は1億550万円です。差し引き譲渡益はゼロとなり、通常なら2000万円の譲渡税がゼロで済みます。

趣旨としては相続税納税


この特例の趣旨は「相続税の納税のため」です。相続税1億円を納税するために土地を売却すると譲渡税がかかります。つ一定まり相続税を払うために譲渡税を払うことになり、二度も課税されることになるからです。

また物納なら譲渡税はかかりませんから、「譲渡税がかかるなら物納にする」ともなってしまいます。物納が増えると国は困ります。そこで土地について払った相続税を原価に加算することを特に認めたのです。

趣旨は確かに「相続税の納税のため」です。しかし法律にそんな条件は書かれていません。

だから相続税を金銭で納付済みや、相続税納付目的でなくとも使える特例なのです。(物納した場合は計算が違ってきます)


土地について払った相続税


相続財産が土地だけなら全てが「土地について払った相続税」です。A土地1億円・B土地1億円・C土地1億円、合計3億円分を相続して、相続税1億円としましよう。この1億円の相続税はA土地・B土地・C土地と3つの土地に対する相続税です。

この相続税1億円を払うために、A土地だけを売却したとしても、A土地・B土地・C土地3つの土地への相続税1億円をA土地の売却益から引けるのです。

つまり売却した財産以外に対し課せられた相続税を引けるのです。これが「土地について払った相続税」という意味です。

実は、これは土地(借地権含む)に限られた特例なのです。

土地以外の財産、つまり株式などの財産でも売却時に同様の制度が使えますが、売却財産そのものに課税された相続税しか引くことができません。

土地だけが優遇されているのです。なお売却対象は相続土地だけであり固有財産は不可です。

相続財産がA土地1億円・B土地1億円・金融資産1億円、合計3億円、相続税が1億円なら、「土地について払った相続税」は、A土地・B土地についての相続税だけです。相続税1億円のうちの3分の2の6666万円になります。この判断は相続人一人一人個別に判断します。

地主さんへのアドバイス


土地について払った相続税があれば相続後3年10ケ月以内なら譲渡税ゼロで土地が売れます。

相続から3年も経つと金銭で相続税納付が完了していることもあるでしょう。しかしこの譲渡税ゼロの特例は生きています。

不動産業なら3年前の帳簿から香典の支出日を見ます。会計事務所なら過去の相続税申告リストを再確認します。

「もし将来に売却予定があるなら、何月何日(相続から3年10ケ月)までは、特別に譲渡税ゼロで土地を売却できる(かもしれない)チャンスですよ。1日でも過ぎたらダメですが。」とアドバイスすれば喜ばれます。



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