相続税の取得費加算と固定資産交換特例




相続税の取得費加算…固定資産交換を事前に済ませ土地売却



2008年5月19日 第689号

相続税の申告期限から3年内に相続土地を売却した場合には譲渡益から土地について払った相続税額を引けます(相続税の取得費加算)。譲渡税の非課税枠があるともいえます。

Aさんの親は土地を数多く有しています。親が亡くなると相続税額は1億円です。この1億円をどのようにして払うのかと悩むところです。

そしてその相続税の納税資金について、親から相続する土地には一切手をつけず、Aさんがすでに有している土地(Aさん固有土地)を1億円で売却して相続税を支払うことに決めました。

これは譲渡税の非課税枠を考える極めて不利な選択です。

親の相続財産が土地だけとすれば取得費加算額つまり譲渡税の非課税枠は1億円あります。

ただしこの非課税枠を使えるのは相続税の対象となった土地、つまり親から相続した土地を売却する場合に限られます。


親の相続後に、Aさんが予定通りAさん固有土地を1億円で売却しても、それは相続財産を売却したのではありませんから、非課税枠は使えません。そのため1億円の売却に対して譲渡税が課税されます。譲渡税の非課税枠を使いたいなら相続土地を売却しなくてはいけないのです。

Aさん固有土地の売却でも非課税枠を使える方法があります。

相続の前に「固定資産の交換」をしておくのです。


固定資産の交換


所得税法に「固定資産の交換」の特例があります。

甲さんが有する1億円の土地と乙さんが有する1億円の土地との「交換契約」をしました。

これを税務ではどう考えるでしょうか。「甲さんは所有する土地を乙さんに1億円で売却しました。甲さんは乙さん所有の土地を1億円で買いました。」とふたつの取引に分けて考えます。そのために「交換契約」であっても「1億円で売却しました」として譲渡税が課税されるというのが原則なのです。

しかし所有期間制限その他の要件を満たせば、特別に「譲渡がなかったことにします」として譲渡税が課税されません。「固定資産の交換」の特例です。

古くから所有する土地と土地との交換なら要件を満たすことが多いですし、そもそも要件を満たすような「交換契約」を行えばいいのです。

交換して取得費加算を使う


Aさん固有土地にこの「固定資産の交換」を使うのです。

親所有の土地から1億円の土地を選びます。その土地とAさん固有土地1億円との「交換契約」を実行するのです。親子間だからといって交換の特例が否認されることはありません。

要件を満たせば、譲渡税の課税なく「固定資産の交換」は問題なく完了します(不動産取得税・登録免許税は課税です)。

その後に親の相続が発生することになります。

交換契約により「Aさん固有土地」は相続時には「親所有の相続財産」になっています。そしてこの土地が相続税課税対象になります。その土地を売却した時には譲渡税の非課税枠を堂々と使うことができるのです。

こうして本来は譲渡税が課税される土地につき譲渡税の非課税枠が使えることになるのです。


交換に際しては親所有の土地に、ぴったり1億円(つまり同価値)の土地などないのが普通です。その時は分筆や共有持分で計算することで丁度1億円分の土地を決めればいいのです。

どんな場合で利用されるか


多いのは二次相続です。

父親相続時には、先祖代々の土地を配偶者と子とに分けて相続します。母親の相続(二次相続)の時にこの問題が生じます。


父親の相続の時には二次相続のことを考える余裕もなく分割してしまいます。そして、二次相続に際して、以前に子のAさんが父親から相続した土地がここでの「Aさん固有土地」です。

対処できるのは母親の相続前です。母親がしっかりしているうちに交換を済ませましょう。

相続から3年10ケ月は譲渡税ゼロで土地を売却するチャンス 2008年4月28日 第686号



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