相続税の取得費加算の期限半永久化




相続税の取得費加算…非課税売却期限を半永久的に延長する



2008年5月26日 第690号

相続した土地を売却した場合には、譲渡益から土地について払った相続税額を引けます(相続税の取得費加算)。譲渡税の非課税枠があるともいえます。

ただし期限があります。相続税申告期限から3年内です。相続税申告期限は亡くなってから10ケ月なので、亡くなって3年10ケ月がこの期限となります。

相続のあった地主さんに対し「何月何日(相続から3年10ケ月)までは、特別に譲渡税ゼロで土地を売却できる(かもしれない)チャンスですよ。」とアドバスすれば喜ばれます。

3年も経てば相続税納税の目途は立っています。そして相続税納税完了後にこのようなアドバイスする税理士さんもマレです。だから、この非課税枠を知らない地主さんがほとんどです。

そして、相続後3年もすると自宅の建て替えその他で現金が必要なことも増えます。そんな時にも使える非課税枠です。

しかし期限は厳格です。

土地だけ相続し相続税1億円なら非課税枠1億円があります。しかし3年10ケ月を1日でも過ぎれば非課税枠は消滅します。


非課税売却期限を延長する


「その数年後に売るけれども、期限内には間に合わない」となれば折角の非課税枠も消滅してしまうのが当然です。

しかし、この3年10ケ月を半永久的に延長する方法があります。

「数年後に売るのなら、一旦、期限内に身内に売りませんか。」


その数年後に売却する土地は、原価1000万円で時価1億1000万円だとしましょう。売却すれば譲渡益1億円ですが期限内なら非課税枠1億円が使えます。

ここでは売る相手の「身内」を地主さんの個人会社にします。

期限内にその会社に対して1億1000万円で売却します。非課税については売却相手の制約はなく、身内に売ってもOKです。

譲渡税ゼロで会社所有になります。自分の会社に売るのなら売らないのも同じことでしょう。

さて数年が過ぎて、この土地を予定通りに、外部に1億1000万円で売却します。

地主さんが所有したままなら売却益1億円への譲渡税2000万円です。しかし土地は会社所有になりましたから、地主さんではなく会社が外部に売却します。

会社は、1億1000万円で地主さんから買った土地を、外部に1億1000万円で売却することになります。つまり譲渡益はゼロです。譲渡益がゼロなら譲渡益に法人税はかかりません。

つまり期限内に身内に売却しておくことで、3年10ケ月のはずの非課税枠は半永久的に延長されるのです。

どの「身内」に売却するのか


地主さんが社長をつとめる個人会社があるのなら、それが最も使い勝手のよい「身内」です。

時価算定と代金授受をきっちりやりましょう。不動産取得税と登録免許税は課税になります。建物も売買対象にするなら消費税の検討も必要になります。

「身内」は会社でなくとも「配偶者」や「子供」でもいいのですが、贈与税等の問題に注意して周到な準備が必要です。

さて、身内に1億1000万円で売った土地が、数年後の外部売却時に1億3000万円になっていれば差額2000万円は譲渡益です。

法人なら短期重課はありませんし他損益との組み合わせで節税の余地も大です。しかし個人では所有期間5年以内は短期譲渡として分離課税になり、法人に比べ節税は困難でしょう。

逆に数年後に値下がりなら譲渡損(赤字)です。法人ならこの赤字は他の黒字と通算して使えます。個人なら他の土地売却益とは通算できますが、切り捨てが原則です。個人より法人の方が、融通がきくようです。

不動産経営の法人化のために


なお外部への売却のためだけでなく、「個人所有の不動産」を「法人所有の不動産」に変えるためにも有効な非課税枠です。

個人経営から法人経営に転換することで、様々な節税がしやすくなり、また長期的な相続対策を目指すこともできます。



cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
債務処理の税務
税制改正
住宅税制住宅減税
譲渡税買換特例

このレポートと同じ年分リスト
2008年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif