資力喪失で譲渡税非課税




自分の借金返済のための土地売却…譲渡税非課税の条件



2008年9月1日 第703号

「他人」の保証人になり、銀行から保証債務履行を迫られ土地売却した場合には譲渡税が非課税になる特例があります。

「自分の会社」も「自分の子」も「他人」です(もちろん、他に様々な条件がありますのでご注意ください)。

「他人」の借金返済のために土地売却なら譲渡税非課税にもなりますが、「自分」の借金返済のためならどうなるのでしょうか。それだけで非課税になるという規定はありません。

自分の借金を返済するために先祖代々の土地を1億円で売却し銀行に返済します。手元には1円も残りません。しかし翌年の3月の確定申告では譲渡税申告をしなくてはいけません。

譲渡税率は住民税込で20%ですから2000万円近い納税が必要になります。無申告でも、登記情報は税務署に回りますから、税務署に呼び出されるでしょう。

銀行返済のために土地売却するなら「税金分を残してほしい」と交渉しなくてはいけません。

資力喪失なら非課税特例


非課税の特例はあります。

「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難」な場合での、競売等または競売不可避での任意売却なら非課税です。

税務署側からいえば「無いやつからは取れない」という課税上の特例です。この任意売却に際しては(1)資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難(2)競売等が避けられない状況(3)売買対価すべてが弁済に充当、の3要件全て必要、つまりスッカラカンなら非課税です。


「(1)資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難」とは、「債務超過の状態が著しく、その者の信用、才能等を活用しても、現にその債務の全部を弁済するための資金を調達することができないのみならず、近い将来においても調達することができないと認められる場合(所得税基本通達9-12の6)」です。

こんなケースがあります。

「請求人は債務超過の状態にあり、強制換価手続が避けられない状況にあったものと認められるものの、事業を継続し平成7年及び平成8年にはそれぞれ利益を計上していることから資力喪失の状態にあったとは認められない。(国税不服審判所裁決平13年3月15日)

譲渡税をゼロにする特例を使うならあんまり稼いではいけないこともあるようです。ただし条件に該当か否かは、売却時点の現況で判定します。ですから、その後にガンガン儲けても、宝くじ当選でもOKです。

「(3)売買対価すべてが弁済に充当」は売却代金を手元に残してはいけないということです。

1億円で土地を売却して、再起資金1000万円を銀行の好意で残してもらうと非課税はダメになります。1億円全体に対する課税になってしまいます。

また他に不動産が残っていれば原則ダメです。

「請求人は、譲渡資産以外に不動産を所有しており、その他の事情も併せて考慮すると、譲渡当時、十分な資力があったものと認められ…(国税不服審判所裁決平19年7月6日)」

借入返済のための売却なら、譲渡税分を残してもらう等にするか、非課税になるかの条件確認をしないといけません。専門家との相談は不可欠です。

払えなければ徴税停止も


なお税務署の課税担当者が「非課税に該当せず。2000万円課税。」と課税処分しても、課税担当者の仕事はそれまでです。

納税できなければ税務署の滞納処分担当者に回されます。

スッカラカンなら結局は「無いやつからは取れない」で下記の規定により徴税停止です。そのまま3年間経過で納税義務そのものが消滅します。マチ金のようなひどい回収はありません。

「(次の場合は)滞納処分の執行を停止することができる。(1)滞納処分を執行することができる財産がないとき。(2)滞納処分を執行することによってその生活を著しく窮迫させるおそれがあるとき(国税徴収法153条)」





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