差入保証金と家賃未払い




ビルテナントの差入保証金保全…ビルオーナー破綻対策



2008年10月6日 第707号

ある事務所ビルの建物賃貸借契約には「賃借人に差押、仮差押、強制執行…があったときは、賃貸人は何等の通知催告を要せずに直ちに本賃貸借契約を解除することができる」とありました。一般的な賃貸借契約の内容でしょう。

賃借人に何かあれば賃貸人は契約解除可という契約内容です。

これは不平等契約です。「賃借人」でなく「賃貸人」が危なくなったらの規定はありません。

金融機関による家賃差押となってもそれを理由として解約できません。事前予告による通常の解約になります。大問題はそれよりも、保証金を差し入れてありますからそれが戻るかです。

差入保証金は貸付金


ビルオーナーへの高額な差入保証金は無利息貸付金と同じです。普通なら無担保でしょうから戻ってこなくなります。

なお名称は保証金でも賃料数ヶ月分なら敷金として扱われることもあります。敷金ならば任意売却等されても新買主に引き継がれることが多いでしょう。

ビルオーナーが資金繰りが窮し、破たんしそうな気配なら、どうすればいいのでしょうか。

一般の貸付金と違い、ビル賃貸借の保証金には回収方法があります。それは家賃との相殺です。契約書には保証金について次のようにありました。

「貸主は借主に対して保証金を返還する際に、本物件に関する延滞の賃料・諸費用、その他名目の如何を問わず賃借人の賃貸人に対する一切の債務を差し引き残額を払うものとする。」

保証金が家賃20ケ月分であれば20ケ月間家賃の未払いを続けられれば、それは保証金から相殺(取り崩し)されるのです。だから実質的損失はなくなります。

「いい大家さん」が黙認してくれればそれでOKです。


ただし「いい大家さん」は例外です。普通なら「ちゃんと毎月払え」と言ってきます。

また抵当権者の金融機関が賃料差押をしてきたらダメです。

「抵当権設定日が保証金差入日より前なら、保証金と家賃債権との相殺をもって抵当権者に対抗することはできない。(2001年3月13日最高裁判決)」。なお、これは「敷金」ではなく「保証金」についての判決です。

「家賃未払い」と「不法占拠」


「毎月払え」に対しては「家賃未払い」を強行します。

契約書には「賃料の支払を2ケ月分以上滞納したとき」は賃貸人は解除できるとあります。

家賃未払いは明らかな契約違反ですし、それを続ければ貸主借主の信頼関係がなくなりますから、内容証明等により解除されて当然です。

でも、それは予定通りです。次の予定の行動は「不法占拠」開始です。退去しません。

「本契約終了と同時に賃借人が本物件を明け渡さないときは、明渡しを完了するまで、明渡時の賃料の2倍相当額の使用損害金及び諸費用相当額を甲に一時に支払うものとする。」

すでに賃貸借契約は解除済みですから名称は「賃料」ではなく「賃料相当額の損害金」と変わり、その額はここでは賃料の2倍相当額となります。

「不法占拠」中は賃料が2倍になると思えばいいだけです。

家賃が2倍になるのは悔しいですが、ビルオーナーが破たんして保証金が全く戻らなくなると思えば、まだマシです。


そしてこの賃料2倍相当額の損害金は最終的には保証金から差し引かれます。差入保証金から取り崩すと思えばいいのです。

計算して、ちょうど保証金を使い切ったらビルから退去します。20ケ月の保証金なら1年ぐらいはいられるでしょう。

時として「賃料の2倍相当額の使用損害金」でなく「賃料相当額の使用損害金」という賃貸借契約書もあります。これなら賃料と一緒です。また5倍とか10倍とすると公序良俗違反で無効になりますから、そんな契約書は普通はありません。

民事再生法等には相殺についての特別規定があります。





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