民事再生法と不動産投資信託リート




REITの破綻…民事再生法で銀行は債権回収が可能に



2008年10月13日 第708号

米国のREITは普通の会社です。利益のほとんどを配当に回す等の一定の要件を満たすと法人税課税のないREITという税制優遇会社になります。だから米国のREITは普通の会社です。しかし日本は違います。

日本のREITは一般投資家の資金受け入れを目的としました。「投資法人」という名で、意思決定は外部の運用会社に一任し、目的外の経済行為はしない、不動産を入れるだけの単なる透明な「箱」になりました。

REITの民事再生法申立


株式投資信託を基準にすると「投資信託」が破綻するというイメージは浮かびません。しかしREIT…不動産投資信託は「箱」ではあっても「投資法人」という法人格なので破綻します。

投資家からの出資金だけでの全額自己資金による不動産運用なら破綻はないでしょう。しかし借入金を加えて不動産を取得します。

10月9日に民事再生法申立となったニューシティーレジデンス投資法人(以下「NCR」)の2008年2月期の総資産は2027億円で純資産は882億円(約45%)で、社債や借入金等の負債が1144億円(約55%)です。

利回り5%程度の不動産を、自己資金45%と金利1.5%程度の借入金55%で買うことで、レバレッジをかけ、自己資金に対する収益率を向上させていました。


REITへ銀行は貸さない


ムーディーズのNCRへの破綻直前レポート。「借入金の期限や大型物件の取得など短期的な資金調達ニーズに対応した結果、柔軟で安定した財務運営にストレスがかかっている。…9 月と10 月で借入金の期限や不動産の取得など、600 億円超の資金調達ニーズに直面…不動産市場を取り巻く金融環境が厳しさを増す中、金利コストの上昇や借入期間の短縮化が見られ…」。

NCRの2008年2月期(6ケ月決算)は、営業収益62億円、経常利益24億円で絶好調でした。

しかし銀行の融資ストップでの資金繰り倒産です。銀行は新興不動産会社だけでなくREITにも金を出しません。


REIT再生の社会的意義


さてNCRは民事再生法です。

民事再生法は会社や事業を再生させる手続きです。利害関係者も多く、人やノウハウの集合体である一般事業会社をそのまま葬れば社会的な損失です。可能なら、債権カット等で再生させる社会的意義があります。

ではNCRのように不動産を保有するだけの会社の再生は社会的意義があるのでしょうか。

個別不動産が収益力と価値を持っていますから、破綻で各不動産が散り散りになっても、各不動産が不動産としての社会的役割を果たし続けます。つまり会社自体を葬っても社会的な損失はわずかで、再生よりも債権者に対する公平な弁済を優先する考え方が強くなります。

つぶせば銀行は回収できる?


NCRの銀行借入金のほとんどは無担保無保証です。上場REITはそれが普通のようです。

債権者集会で再生計画が認められれば、資産売却での債権者弁済が始まるでしょう。売却金の弁済順は、労働債権等の例外を除き、有担保債権者、債権カット後の無担保債権者の順です。

NCRが前述の2008年2月期末状況とすれば、総資産2027億円が45%値下がりし1144億円で処分できるなら無担保無保証であっても銀行等は全額回収できます(社債の詳細は不明ですが)。

一般事業会社なら機械や仕掛原材料は二束三文でしか売れません。しかしREIT所有の不動産は優良です。確実に相応の金額で売却可能ですから銀行に心配はないでしょう。またREITには人がいませんから退職金も雇用問題も心配不要です。

REITは透明な箱です。

銀行は箱をのぞくだけで幾ら回収できるか簡単に分かります。

特に無担保無保証だからこそ融資を止め早めにつぶすのが銀行の合理的意思決定かもしれません。仮に破産の結末になっても銀行は相応の回収ができます。






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