譲渡所得と引渡基準・契約基準




不動産売買契約で年内引渡と来年引渡とで税務は違ってくる。



2008年11月24日 第714号

引き渡しは今年より来年に


「年内決済でさっぱりしましょう」…不動産売買の現場ではそんな声をききます。

待ってください。気持ちとして「年内さっぱり」は結構ですが、税務では「年内さっぱりしない」選択肢もあります。


個人が不動産を今年契約して売却します。12月末までに引き渡し完了ならば、今年の所得となります。来年3月15日に申告し納税しなくてはいけません。

しかし引き渡しを来年1月にしたらどうでしょうか。売買契約日と引渡日が年をまたがったなら、引渡年の所得とするのが原則ですが契約年の所得にもできます。つまりどちらの年の所得として申告してもいいのです。

(代金をほとんど受け取り、移転登記も済ませて、それでいて形式的な引き渡しを猶予するというのは、要注意です。)

つまり今年契約で来年引き渡しなら今年の所得とするか来年の所得とするかを選べます。

・1年間は税金を運用できる


引渡日を12月から1月に変更します。そうして来年の所得とすれば申告は再来年の3月15日になります。つまり納税申告が1年先に伸びます。その間は納税資金を運用等に回すことができます。ただし納税資金ですからリスキーな投資に回すのは勇気がいりますし、安全運用なら大した金利も付きません。

・1年間は買替期間が延びる


メリットが大きいのは買換特例が使える不動産を売却した場合です。居住用買換特例や事業用買換特例を使える場合です。

買換資産の取得期限が一年伸びるメリットです。今年の所得なら買換資産の取得期限は来年までです。来年の所得とすれば再来年までになります。

特に建物を新築して買換資産にしようとする場合には買換資産の取得期限までに建物を完成させないといけません。そして工事が遅れるのはよくあることです。期限が1年延びていれば安心です。また期限が先に延びれば物件購入の場合でもゆっくりと探すことができます。

事業用買換ならば「買換物件は未定ですが、全額買換する予定です。」と当初に申告し、全額買換したとして計算した税額(買換しない場合のほぼ20%)だけを申告し納税します。

そして一年間かけて探してもいい物件がなければ「探したけれどいい物件がありませんでした。結果的に買換えはしません」との修正申告をして、その時に不足税額(税額の約80%分)を納税します。つまり大部分の税額の納税は更に1年先になります。

そしてこの修正申告には延滞税加算税は課されませんし、この間は資金運用に使えます。

この「利息稼ぎ」手法は昭和バブルの頃には大流行しました。今は低金利なので「利息稼ぎ」にはならなくても、お買い得物件を取得できる可能性があれば取得期間を伸ばしておくメリットは大きいでしょう。

・改正税制を使える


税制改正で来年には譲渡税に対する新たな減税や新たな特例ができるかもしれません。

その場合について、引渡日を来年にして来年の所得とした場合には、改正税制の減税や特例の利用が可能になります。

なお引き渡しを来年にしたとしても、今年契約してあれば今年の譲渡として来年3月15日に申告することも問題ありません。

旧マイホームの売買は今年中


「年内急いで売却しましょう」というのもあります。

マイホーム売却時には居住用財産売却の3000万円控除等の優遇税制があります。さてここで居住用財産とは何でしようか。

居住しなくなってから3年後の大晦日までに売却したものが居住用財産と定義されます。建物を取り壊さなければ3年間の用途は問いません。新マイホームを取得して空き家のまま、他人に賃貸中でも居住用財産です。 

3年前に引っ越した人が住んでいた元マイホームは大晦日までに売買にたどり着けば3000万円特別控除が使えるのです。





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