相続税破産回避に売却換金




地価急落でも相続税破産しないための緊急避難…売却換金



2009年1月12日 第720号

地主さんの相続税申告納税は、地価上昇期であればあまり心配がいりません。古貸家や古アパート、貸宅地等の流動性のない不動産でも、地価上昇を背景に立退料をはずんで何とかなります。特に2-3年前のマンション用地はデベロッパーが路線価の2倍3倍で買ってくれました。

相続税の実際の税率は


相続税の最高税率は50%です。路線価は公示価格の80%相当ですが、ここでは路線価を時価とし、全財産を更地としましよう。

税率50%なら相続税納税のため全体の50%の土地を失うことになります。100の資産のうち50を失います。現実には自宅や事業用地は残さないといけないですし、50%を失うのは極めて大変なことです。

しかし実勢地価が2倍になっているのならば、現実の税率は25%(50%÷2倍)でしかありません。評価額は100・相続税は50、しかし現実の財産額は200です。50は200に対して25%です。つまり最高税率の50%であっても4分の1を失えば相続税を納税できたのです。

今年起こることは、評価は100・相続税は50、しかしその現実の財産額が100を割り、更には50に近づくということです。

50になれば全財産を失うことでやっと相続税が払えます。50は極端としても、70とか80になる可能性は大いにあります。


マンション用地も以前のような高値では売れません。戸建分譲用地としてなら売れるとしても価格は大幅下落です。ピーク比で半値、そして路線価未満の取引になるでしょう。路線価そのものも下落しますが、急落する実勢地価には間に合いません。

相続税破産の時代


昭和バブルの崩壊での「相続税破産」を日本は経験済みです。

「財界」1993.3.31.号の特集は「破産の時代…恐怖の相続税に泣く日本国民」でした。

まさにタイトル通り。若い世代には信じられないようですが、堅実な大地主さんが簡単に破産しました。資産額が多いほど簡単でした。ついには相続税が原因での自殺者までだしました。


当時の相続税最高税率は70%(現在は50%)でしたし、広大地の評価額は現在より厳しく評価されていたので、現在よりずっと厳しかったのも事実です。

しかし一方で地主さんは安直な物納制度に救われます。物納申請書を一枚出せば手続きに何年かかっても大丈夫。地価が更に下落しても元の評価額で国が引き取ってくれました。確実なセーフティネットがありました。

このセーフティネットが弱くなっています。その後、物納制度が極めて厳格になりました。物納に安直に頼れなくなっているのです。

相続税申告までの10ケ月


注意すべきは相続税の申告期間10ケ月です。

株価で見てましょう。10ケ月前の新日鉄は500円、ソニーは5000円でした。その時点での相続なら10ケ月後の今日、相続税納税です。相続税は相続時の株価、500円・5000円を元に計算です。税率50%なら新日鉄1株あたり250円、ソニー2500円です。さて相続税納税のため、今日売却します。今日の株価は300円、2000円です。どうします?。

土地も同じです。相続税申告期限の10ケ月。ここ数年は10ケ月間に土地が値上がりしたので、相続税納税は大いに楽でした。これが逆回転をはじめています。

破産しないための緊急避難


100年に一度と言われる大波乱。「相続税を減らすこと」よりも「破産せずに相続税を払えること」が大切です。

近々に相続が予想される大地主さんの確実な直近対策は「売却換金」と「物納準備」です。

地価動向も物納も不確実なら、最も確実で安全なのは早急な生前売却で換金することです。

売り急ぎですし譲渡税負担も生じますから、結果的に不利かもしれませんが、緊急避難です。


予想される相続税額のたとえ半分でも現金を有していれば納税対処は随分と楽になります。





物納手続き厳格化…生前での物納条件整備が相続税対策 2006年3月6日 第583号



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