土地取得1000万円控除の税制改正




税制改正…今年来年に土地を買えば将来の譲渡税が安くなる



2009年2月9日 第724号

将来の譲渡税は200万円引き。


平成21年・22年に土地(借地権を含む。以下同じ)を買います。将来その土地が長期所有(売却年の1月1日で5年超)になって売却したならば、譲渡益から最大1000万円の特別控除をします。

個人でも法人でも可です。個人については「事業用に限る」等の制約はありません。

個人なら長期譲渡税率は所得税住民税で20%です。1000万円の所得が控除されるということはその20%、200万円の税額が減ることになります。

言い方を変えれば平成21年・22年取得の土地は長期所有になってから売却すれば、売却益が1000万円までなら課税は無し、1000万円超でも1000万円を超えた部分についてだけの課税になります。個人ならば最大200万円のメリットです。

もちろん値上がり売却したときのメリットです。値上がりしなければ意味ありません。

売却に際して居住用買換・事業用買換・収用5000万円控除・居住用3000万円控除等とのダブル適用はできません。マイホームを買って将来売却での控除は合計4000万円にはなりません。最大3000万円のままです。

この特例は「物件単位」でなく「人単位」です。6000万円で買い、9000万円に値上がりし売却益3000万円が確実と考えるのであれば、3人共有で買います。

一人で買えば売却益3000万円で2000万円へ課税です。3人各持ち分3分の1で買ったならば、一人一人をみれば2000万円で買って3000万円で売却です。売却益は1000万円で全額控除です。3人合計で見れば3000万円の控除となり、課税はありません。

将来の譲渡税は最大8割引き。


平成21年・22年に土地を1億円で買い、翌年3月15日までに届出を税務署に出しておきます。

買った年の翌年から10年内に、自分の持っている他の土地を売却し譲渡益が2億円生じました。

するとこの2億円から、買った土地の価額1億円全額(事業用買換特例なら1億円の80%ですが、この特例では全額。)が差し引け、譲渡益のうち1億円が課税対象から外れることになります。

ただし差し引ける金額は譲渡益の80%が限度です。買った土地が1億円ではなく2億円なら差し引く金額は1億6000万円が限度になり、4000万円、つまり譲渡益の20%が課税対象です。

「譲渡益の80%が限度」となるのは平成21年取得の土地の場合です。平成22年取得の土地ならば「60%が限度」になります。


特例対象の個人は「不動産所得・事業所得・山林所得の業務を行っている個人」に限定されます。個人において将来売却する土地は、事業用のものに限定されます。法人にはこれら限定はありません。法人所有資産はすべて事業用と考えるからです。

長期譲渡なら税率20%ですから、買った土地価額の最大20%の税金が安くなります。

言い方を変えれば、今買っても20%までの値下がりなら、当面の税金で補てんされます。(なお税務上の原価は下がります)


近い制度に事業用資産買換特例があります。10年超所有の資産を売却して翌年までに土地建物を買換資産を取得すると、譲渡益の80%又は買換資産価額の80%が譲渡益から控除されるという制度です。近い制度ですが、多くの相違点があります。

新制度の、対象資産は土地借地権だけで、建物は対象外です。

また、先に買換資産が決まり(平成21年・22年取得資産)、そしてそれから10年で売却資産を決める流れになります。

売却年が10年内との制約はありますが、売却資産の所有期間制限はなく短期所有でも可です。

例えば、今年A・B二つの土地を買い、Aに届出を出します。数年後にBを売却し利益がでます。Bの譲渡益からAの価額を差し引くことも可能です。

譲渡益の80%又は買換資産価額の80%が譲渡益から控除されるのではなく、譲渡益の80%又は買換資産額全額が譲渡益から控除されます。



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