固定資産税清算金と譲渡所得




未経過固定資産税清算金は譲渡所得税の課税対象です。



固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者です。1月1日現在の所有者に対して市役所は固定資産税を課税します。

例えば固定資産税年額が120万円として、その所有者が1月末に他人にその不動産を1億円で売却したとしましよう。

役所は売買に関係なく1月1日時点の所有者に課税します。納付書送達時には新所有者の名義になっていても、です。

そこで不動産売買実務で「未経過固定資産税の清算」を行います。120万円のうち1月分(日割)10万円は売主負担、2月以降分の110万円は買主負担です。

納付書は1月1月時点所有者の売主に送付され売主が納税しますから、この「清算」において、買主が売主に対して110万円を固定資産税清算金名目で支払います。これが不動産実務です。
(1年間の固定資産税を1月から1年分として清算する地域と、4月から1年分とする地域とがありますが、考え方は同じです。)

固定資産税清算金は税金?



さてこの110万円は何でしょうか。「固定資産税の清算金」ですから普通なら税金と考えるでしょう。払った側(買主)は税金110万円を、立て替え払いする売主に支払うと考えるのです。だから「清算金」です。支払い側の会計処理も「租税公課」としそうです。サラリーマンが自宅を売ったなら、売主は課税の心配もなく、そのままポケットにいれてしまいそうです。素直に考えればこれが常識でしょう。

しかし税務署にこの常識は通用しません。この110万円は租税公課でなく売買金額です。

売買契約書に売買金額1億円とあって1億円を決済します。でも確定申告に際して、譲渡所得の収入金額は1億110万円になります。つまり固定資産税清算金に譲渡所得税がかかるのです。

未経過固定資産税等相当額



「固定資産税等について譲渡の時において未経過分がある場合で、その未経過分に相当する金額を当該資産の譲渡について収受する金額とは別に収受している場合であっても、当該未経過分に相当する金額は当該資産の譲渡の金額に含まれるのであるから留意する。」(消費税基本通達10−1−6)。消費税通達ですが、考え方は同じです。

また譲渡税での扱いについては国税不服審判所が平成14年8月29日に判断を下しています。

「固定資産税等の未経過分名義での金員の授受が取引慣行となっていようとも……未経過固定資産税等相当額の受領は、あくまで取引当事者間の契約によって決せられるもので…」

「固定資産税等の未経過分名義での金員の授受は、所有期間に応じて固定資産税等を按分計算により清算するのが公平だとの譲渡当事者間の意識に基づいてなされるものと思われるが、譲渡人はその意識を背景に当該金員の授受を持ち掛け、譲受人はこれに応じたに過ぎないものと認められるから、その性質は売買条件の一つにほかならない」。

固定資産税は1月1日時点の所有者が納税義務者であって、契約当事者間で固定資産税の清算をするか否かはお互いの勝手。

だから清算したとしても未経過分として清算する金額は、固定資産税ではなく固定資産税相当額の売買対価の一部であり譲渡所得では収入金額になる。

…と判じているのです。

売主の譲渡所得の収入金額は1億110万円となります。

買主にとって110万円は「租税公課」として必要経費にはならずに、購入対価になります。つまり不動産を1億110万円で買ったことになります。

そればかりか110万円のうち建物部分への消費税の心配もしなくてはいけません。


税務署も忙しいから…



「そんな申告しなかったけど、税務署には何も言われなかったよ」…税務署も忙しようです。

実務では税務署チェックを素通りすることも多く、少額なら「まぁいいか」もあるでしょう。

何も言われなかったのは「ウン」がよかっただけ?。



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