サブプライムと不動産破綻




日本は金融発不動産破綻。金融が治れば日本の不動産は?



2009年3月23日 第730号

ここ数年の景気対策は輸出振興の円安とゼロ金利。トヨタは空前の利益をあげました。

トヨタだけでなくゼロ金利も海外に輸出されました。ジャブジャブの円は世界中にばらまかれました。欧米の金融機関はゼロ金利の円を調達し安い住宅ローンの原資にしました。つまり円がサブプライムローンのお先棒も担いでいました。そして住宅ローンといっても、米国のサブプライムローンは日本でいう使途自由のフリーローンです。そのローンでトヨタが売れ、日本の輸出製造業は絶好調でした。

サブプライム問題は日本の自作自演?。だから苦しいのは日本。だから株価下落幅はアメリカより大きくて当然?。

日本は「金融発の不動産破綻」


さてアメリカのサブプライム問題は日本の前バブル崩壊型です。住宅(不動産)の価格急落から、金融機関が次々破たんしました。つまり「不動産発の金融破綻」です。日本の前バブル崩壊と同じ流れです。だから金融が治ったからといって住宅価格は上がりませんし、ローン余力も戻らないからトヨタも前のようには売れません。

しかし日本でのサブプライム余波は逆です。不動産が値上がりしていたのは事実ですが、前バブルのように不動産が崩壊したのではありません。破綻した不動産関連会社は黒字下での資金繰倒産です。

金融が厳しくなり、資金が出ずに、価格が値下がりし、不動産の流動性が消滅し、不動産関連会社が次々破たんしました。アメリカとは逆に「金融発の不動産破綻」です。だから金融が治れば、すなわち銀行が不動産融資復活すれば、完治は難しいにせよ、不動産は快方に向かいそうです。前バブルは買い手不在でしたが、今回は様子うかがい中の買い手がウヨウヨいます。


3月末・4月以降の銀行は


3月決算末での銀行主導の不動産処分は意外と少ないようです。金融庁指導もあり、引当は積んでも、処理には本腰を入れていません。銀行は3月決算では株価下落対応で精一杯なのです。決算は3月末株価次第で、不動産事案に手が回りません。

それでも前バブルのような何年もかけた処理とは違い、銀行は一気に処理を進めるでしょう。当面の大赤字決算なら世間様は仕方なしと言うでしょうから早期処理。不動産事案の処理は新年度4月以降一気に進む?。

一方で淡い期待もあります。

地銀を含め銀行全体は大きく傷んでいないと言われます。落ち着けばV字回復を目指し新規融資で稼ぎます。不動産事案の処理を進めながら、同時に選別した買い手への不動産融資に積極的になる銀行も出てくる?。

トヨタは当面ダメでも、日本の不動産はそれほどでもないかもしれません。もちろんトヨタが土地を買わない分、つまり実体経済悪化の影響は不可避です。

日本の不動産の魅力は何か


2-3年前の日本は外資にとって天国でした。日本に来さえすればたった2%の金利でお金が借りられて、利回り5%の物件が買えました。その差は「プラス3%」、全額借入で物件が買えました。ニューヨークやロンドンではこの差はプラスではなくゼロやマイナスでした。

世界比較で日本の不動産が買われました。日本は円のバーゲン会場、魅力は「プラス3%の差」。買ったものは物件ではなくゼロ金利だったのでしょう。

さて欧米でもゼロ金利バーゲンが始まりました。もし世界で回復が始まり欧米不動産利回りが元に落ち着き、欧米も日本同様のゼロ金利が続いたら…。

欧米不動産と日本不動産が、ゼロ金利の同条件で競争します。

単純にここだけ比較すれば欧米不動産も例えば「プラス3%の差」になり、自国の金利下落分が日本より有利になります。飛行機乗って日本に行かずとも投資チャンスは自国内のバーゲン会場にありそうです。「日本」や「東京」は、それを跳ね返す魅力を蓄えられるのでしょうか。



前のバブルと今の不動産高騰はどう違う…外資にとり日本は 2007年1月1日 第623号

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